孙雨寒:浅析商品房屋租赁管理办法

《商品房屋租赁管理办法》自2011年2月1日起施行。
 第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
    (一)属于违法建筑的;
    (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
    (三)违反规定改变房屋使用性质的;
    (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
对比原《城市房屋租赁管理办法》(1995年6月1日起施行)中第六条九种不得出租的情形规定。
原《城市房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:
  (一)未依法取得房屋所有权证的;
  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查土谨者以其他形式限制房增权利的;
  (三)共有房屋未取得共有人同意的;
  (四)权属有争议的;
  (五)属于违法建筑的;
  (六)不符合安全标准的;
  (七)已抵押,未经抵押权人同意的;
  (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
 (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
注:对比发现,新办法对于房屋产权问题的未知和争议并不影响房屋的租赁。具体表现在两个方面:
一是,原办法中第六条规定的第一项和第二项,表现为一个问题:即都是针对房屋产权以及形态的,对此新办法更加宽泛了,也就是说只对违法建筑禁止出租,而对于合法占有和使用的房屋均有权进行出租;
二是,原办法中第六条第三项中的共有房屋问题、第四项中权属有争议的以及第七项中的抵押权异议的,新条例认为即便房屋产权存在异议甚至是争议都并不影响房屋的出租。也即将该几种情形都予以废除;
总之,从该条款的更改可以看出国家已经鼓励房屋出租,对于房屋本身的权属问题在出租问题上的表现有所放宽。
 
第八条 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
注:“最低标准”值得关注:
根据《关于修改<北京市房屋租赁管理若干规定>的决定(草案)十一、增加一条作为第十八条:“多人租住房屋的,应当符合以下规定:
“(一)租住成套住宅的,人均建筑面积不得少于10平方米,或者人均使用面积不得少于7.5平方米;租住平房的,人均使用面积不得少于4平方米。
“(二)不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构,厨房、卫生间、阳台不得用于租住人员。”
 
注:但也不能机械的参照上述标准执行,例如一个一百平米的房子并不能允许隔出十间房屋。为此在实务中,房主应该以第八条中的“应当以原设计的房间为最小出租单位”为主,而后半句强调的“人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准”,只能是作为一个补充理解。即如果一套房屋有19平米,但是却被隔成两个房屋,那么虽然符合原设计房间的最小出租单位,但是因为不符合(北京)当地政府的最低10平米(楼房)的标准而应该确认为违法出租。
 
 “以房间为最小单位,杜绝了群租的可能,但是实际执行中面临的问题很多,首先,租金高,以北京为例的大城市,今年租金大幅上涨。租房者为了节省租金选择群租,在没有解决租赁保障的基础上,仅杜绝群租可能使得租金再次上涨。租赁市场的调控更应该在抑制房价上涨过快的基础上,引导更多存量房源进入租赁市场,做好低收入人群的租赁保障;其次,做好租赁备案,以北京为例,目前备案率不足10%,如此低的备案率很难使得监管落到实处。

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