天津塘沽爆炸中房产受损失的业主,要求政府回

  天津塘沽爆炸发生后大家最关心的是人员伤亡的问题,但是几天过去了,关于私人财产受损的问题也越来越受到大家的重视,灾后重建以及如何重建也渐渐提上了日程。

  无故受损的周边小区业主们逐渐从惊魂未定中走了出来,开始考虑何去何从。网上关于如何赔偿的问题引发了种种谣言,鉴于以上情况,秦兵团队徐斌律师在知乎网上回复了网友关于受损业主要求政府回购房子的提问,以下是徐斌律师的回答。并附上原网页链接,希望能给广大业主提供帮助。

 
 
  2009年,我有幸作为承办律师团队成员之一参与了莲花河畔景苑的部分维权工作,也就是著名的上海楼倒倒案。开发这个楼盘的梅都公司也是比较神秘的(不能细说),和爆炸案有类似的地方。当时上海政府方面做了几件事情:

  1、找到了一家接盘的开发商,正好就是万科
  2、对业主房子用市场比较法进行评估
  3、给业主提供两套方案,退房、换房,同时结合一定额度的赔偿


  我这里要说的不是法律,我要说的是政府该如何处理这种问题。

  这里面包括三个问题:


  1. 政府是否应该承担赔偿责任
  2. 政府将会怎样对业主进行赔偿
  3. 业主现在维权是否应该(或者说必要)

  【1】我举出上海倒楼案的例子,就是想说遇到这种事一般都是政府出面协调解决,不是说法律上这个房子政府过错责任什么的,而是政治上这样做是必须的。法律上可能政府一分钱也不出,但是实际上这个事件发生之后基本都是政府在(变相)花钱。

  所以就算台前幕后有多少法律分析也没用,地方政府必须给(?)一个交待,交待就分成两个层面,怎么安置受害者,怎么处理责任人。

 【2】处理几个小区的赔偿、退房和安置问题,第一步需要解决的是业主的周转,也就是要让无家可归的人有地方住。所以政府积极的发放周转经费。有些业主不拿这个钱,因为担心拿了这个钱以后就不能退房。这种担心其实有些多余。

  第二步是对房子进行鉴定。法律上这种受损的房子会形成危房,分成ABCD四个级别。AB没有问题,C就必须大修,D就只能拆了重建。所以政府下面一定会组织鉴定机构对几个小区房屋安全进行鉴定。如果是C,可退可不退,一定是两套方案。如果是D,基本上一定会退房。退房就涉及到按照什么价格退。倒楼案的流程是组织评估公司对灾害发生的时点的周边市场价格进行比较评估,得出一个市场价,然后按照市场价加上少量赔偿。业主主要的争议在评估价以及赔偿是否合理。考虑到政府也要尽可能的减损,评估的价格一般会略低于市场价,至少会比业主的心理价位要低。

  第三步是对环境污染进行鉴定,这个政府现在已经在做,我很担心这个项目最后鉴定出来会没问题。到底有没有问题就很难说了。住在这里的业主一定会认为有问题,房子也一定会贬值,但是政府未必愿意承认并作出相应的赔偿。

  假设房子鉴定后安全性没有问题,空气质量也没有问题,赔偿又明显低于业主对房子价值贬损的认识,那么相信日后最主要的争议会集中在这个点上。

  有人可能会问,那这么多钱政府怎么出得起呢?

  所以政府现在一定是在协调:协调各级政府怎么处置,协调责任如何划分,协调各方利益比如开发商、事故责任方如何处置,银行是否能免除一部分按揭贷款等等。这些工作大体上都是扯皮,需要一定的时间。向万科这种开发商,让他为政府的事故埋单也是很有可能的。必要的话还可以协调一些其他地产商来接盘,2009年的万科就是这样被拉下坑的。

  开发商的衣食父母是政府(不是购房人),政府给开发商供地批手续。所以就算没有那么多现金赔给业主,只要政府肯把地拿出来一切都好解决。比如拿一块地给开发商,然后让开发商(银行)提供现金,或者盖安置房。只要地便宜,盖房子花不了许多钱,成本和收益基本持平。至于业主,就当是经历了一次莫名其妙的强拆吧。

  【3】业主现在维权是否合适

  现在不维权,什么时候维权,等到这个新闻事件结束了,外界不再关注了,再维权就很难了。这种灾害性事故发生之后,业主们首先要团结。因为不会所有的楼都退房,肯定是有的退有的不退。业主在这个阶段应该争取自己住的楼能退房。法律上等这个事情过去了,你的房子贬值了,你去起诉你会发现你都找不到一家能评估”爆炸案发生周边房子价值贬损多少“的评估公司(1、没有这种技术 2、不敢)。你证明不了自己的损失,法院自然不会判给你应有的赔偿。

  我觉得业主能做的最给政府面子的事情无非是不要拉横幅,聪明的做法是组建业主群,选举业主代表和楼长,可能的话要积极的参加政府协调的过程,比如什么时候组织房屋鉴定,哪些楼赔偿哪些楼退房,安置怎么安置等等。

  多数情况下,松散的业主因为形不成有效阻止,在这场多方博弈中呈现人为刀俎我为鱼肉的状况。有些业主拉横幅,绝大多数业主观望,甚至开始担心这个时候维权丢了国家的脸面……房子是真金白银买的,骂你的那些键盘侠才不会为你出一分钱。

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