团队律师3天封闭集训研讨集团诉讼方案技巧

  国庆节过后,团队在总结了近一年内的商品房案件趋势后,组织了为期3天的封闭集训,集中探讨即将面对的商品房集团诉讼案件问题,各位律师集思广益提出了各项解决方案,大大提高了团队律师在商品房集团诉讼方面的办案技巧。
以下再次将商品房购房中常见的陷阱列出,供大家参考,避免风险。
  一、房屋质量
  我们在商店里购物,既看价格,又看质量。但在我们目前的房地产市场上,销售的大多数是期房,所以房子的质量在购买时无法鉴定,而往往入住后会发现很多质量问题。 
 
  二、延迟交房 
  购房人与开发商签定买卖合同,确定了交房日期,但大多数的开发商不能按期交房。延期交房会导致一系列的后遗症和连锁效应。例如某公司先租用某大厦的房间,预定在买卖合同确定的交房日期退租,但到交房日期时开发商却交不了房,原先租用的房已到期,续租又很困难,且价格还要上调。结果就导致了诉讼。 

  三、面积改变
  购买期房的人在入住时,得到通知说原先购买的100平米的房子现在经实测后又增加了50平米,感到大为惊讶。这样的事情听起来像是天方夜谭,但这却是事实。前一个阶段北京的几处楼盘都出现了因面积突然增加而引起开发商与购房者之间的纠纷。如果期房的暂测面积与实测面积相差几米,问题倒不大。但相差至几十平米,就会引起纠纷。 

  四、广告失真
  根据广告法,广告内容要真实、形式要合法、语言要规范,但有大量房地产广告内容并不真实。如有的广告称:物业区内有公建设施,而实际上根本没有。有的广告上讲提供24小时热水,实际上却是电热水器等等。不论是开发商、代理商,还是广告商,都应清楚,做广告是必要的,但广告内容失真,要承担连带责任。而广告误导人们买了房,广告上宣传的条件,房子本身并不具备,广告失真成了购房时的又一陷阱。 

  五、产权问题 
  产权问题是购房人最关心的问题。有了产权,购房人可以进行转卖或抵押。如果没有产权,上述活动就无从做起。但很多的商品房在销售几年之后仍无法办下产权证。原因有很多,最重要的一个方面是,许多开发商在开发初期,只交了部分地价款,而办产权要交足地价款。既然是商品房,当然应该有产权,无产权的商品房其后果不堪设想。 

  六、认购书
  购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。 但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。

  七、合同主体
  购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。 另外,也有可能该项目是 a 公司开发的,实际上却是由 b 公司投资,作为买家还是应与 a 公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。

  八、补充协议
  签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大 在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。

  九、时间模糊
  “最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”、“在装修材料上, 选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?不知道。合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,给想要维权的业主带来很多不必要的障碍和麻烦。
 
  十、预交费用
  在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这就是对消费者的侵害。

  十一、以偏盖全
  这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题,开发商承诺卧室的玻璃是中空的,到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空,而上面却是普通玻璃等等。
 

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