限购政策是否属于情势变更

  在消费者购买商品房的过程中,经常会出现在签订商品房买卖合同的《认购书》或者是签订《商品房买卖合同》之后合同履行之前,政府出台一些政策性的对购房资格、首付比例、贷款利率的限制性规定,这会使合同的履行出现障碍。由此导致的纠纷、诉讼也在不断上升。

  2010年3月4日,郑某交纳定金5万元,并于同年4月1日与开发公司签订《认购书》,认购商品房一套,总价款132万余元,其中按揭贷款80%,“如按揭申请未获银行批准,未获批准的房价款郑某应选择本认购书中列明的其他付款方式或开发公司同意的付款方式予以支付”。随后郑某支付首付款6.9万元。2010年4月22日,郑某以2010年4月17日国发[2010]10号文对二套房“首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”属情势变更,把房地产开发公司诉到了法院,要求解除合同。

  本案的争议焦点之一是《认购书》是否属于预约合同,是否有效。根据《合同法》及其相关司法解释,双方所签订的《认购书》明确了房屋的位置、面积、价格、付款方式,同时对签订本约即房屋买卖合同及首付款支付期限进行了预先安排,主要预约事项内容完整,从法律性质而言,签订《认购书》时当事人为将来订立本约而达成的合意,《认购书》为预约合同,系双方当事人真实意思的表示,且未违反法律和行政法规禁止性规定,应认定为合法有效。《认购书》中约定郑某所交定金,性质为立约定金,系为保证正式签订合同而交付的定金,其效力应予以认定。

  争议焦点之二是政府出台的限购政策是否属于情势变更的情形。所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。情势变更的构成要件有四点:第一须有情势变更之事实,第二情势变更须发生在合同成立以后,履行终止之前,第三情势变更须是当事人所不能预见且由不可预见的性质,第四是因情势变更而继续履行合同会导致显失公平。本案中,

  因国发[2010]10号文,从2010年4月1日起,购买二套房银行按揭贷款政策已发生变化,且双方已在认购书中明确约定如郑某按揭申请未获批准情形时的付款方式,可见郑某在签订认购书中已经预见到其可能申请不到房价款80%的银行按揭,双方并未明确约定仅适用于因双方当事人的原因导致按揭申请未获批准的情形,故郑某认为本案属于国家政策调整非双方当事人原因不能适用该约定的理由不成立。另外本案继续履行不会导致显失公平,所以情势变更对本案不适用。

  律师提示:购房人在签订预约合同或房屋买卖合同之前,应对限购政策有所了解并对将来的限购政策有所判断,这样可以避免仓促交纳定金,签订合同对自身造成的损失。楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻,购房人是否享有解除合同的正当理由,实践中对“直接影响合同履行”的严格甄别,仍需遵守《合同法》“鼓励交易”的基本原则。

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