徐斌律师:意思自治能否对抗法律规定

  占地超三万平方米,2000余套房源、四星级酒店和两万平方米超商一起构成了号称北京房山地标性城市综合体的C-PARK时尚广场(以下简称时尚广场)。目前这个位于北京西南六环外的综合体项目起价仅为6000元/平方米,在北京动辄两三万元的房价下,令人生疑。

  昨日,《每日经济新闻》记者以购房者身份,向时尚广场项目的销售人员询问项目产权性质是否为小产权,销售人员予以了否定,“我们这是顾册村的集体用地,项目都已在相关部委进行了备案。”究竟这个项目又为何能打出“不限购”的旗号吸引购房者呢?

  集体用地上的“综合体”

  “我们一期已经销售完毕,二期何时开盘还未定,但估计要等到明年才能开盘。”时尚广场销售人员告诉《每日经济新闻》记者,一期销售的一千多户即将于12月份入住,目前5栋楼都已经建好。

  按照该项目官方网站介绍的信息,该项目总占地37000多平方米,总建筑面积为140000平方米。项目分为南北两区,有8栋17~26层的高层板楼,共2500户,另包括四星级酒店及2万平方米超市。

  据销售人员介绍,该项目主打33~86平方米中小户型,二期开盘的价格在6000元/平方米,并且保证入户的水电气都是民用价格。当记者提出是否能签合同走网签时,销售人员表示该项目签订的为招商合同,但年限同样是70年,“你自己住是肯定没问题的。也可以注册公司,投资居住都很合适。”

  对于其两万平方米商业,销售人员表示目前还没有开盘;对于商业部分的具体价格以及出让形式,该销售人员表示,“得看开发商怎么决定。”

  限购政策实施以来,由于不在政策限制范围之内,商业地产被迅速催热。这个项目也仅仅是因为其“城市综合体”的性质而不再受限吗?

 “我们这肯定不是小产权,这块地是属于顾册村的集体用地,土地性质是属于批发零售用地。”该销售人员十分肯定地告诉记者,所有的手续都可以到相关部委的网站上进行查询。

  随后,《每日经济新闻》记者通过北京市规划委网站查询后发现,该项目用地规划许可证所申报的项目名称为:顾册综合批发市场改扩建项目,建设单位为北京市房山区人民政府城关街道办事处顾册村村民委员会,建设位置为房山区城关街道办事处顾册村。该用地规划许可证于2009年7月核发。

  2011年4月8日,该项目曾与北京盛祥福鼎投资管理有限公司签订了授权委托书,而上述顾册综合批发市场扩建项目的推广名则被定于“C-PARK时尚广场”,该项目由上述投资公司进行招商、收款及后期管理等相关事宜。委托书中称,待办理交房手续时由顾册村颁发 《房屋权属证书》。

  随后,《每日经济新闻》记者联系了北京盛祥福鼎投资管理有限公司,该公司一位相关负责人表示,该项目没有住宅,全都是商业招租,所以也不存在产权证。“售楼人员可能在表述上不太准确,并不是出售住宅,都是商铺。”对方告诉记者,该项目是包括商业、酒店、办公楼等在内的城市综合体项目,所有物业都是开发商自己持有,只是出租的年限有所不同。目前酒店已经封顶,到明年年中基本能投入运营。

  签补充协议赠50年

  既然如开发商所说所有的项目都是出租,那按照《合同法》的规定,租赁期限最长不可超过20年,售楼人员承诺给购房者的70年又是如何得来的呢?

  对此,上述销售人员告诉记者,在签订的招商合同中,确实只有20年的使用年限,但还会与购房者签订一个补充协议,“国家规定租赁年限不能超过20年,但补充协议又赠送了50年。补充协议是主合同的一部分,在二者发生冲突时,是以补充协议为主的,就是保证在70年内没有债务债权纠纷,可以自由转租转让和租售。也保障了您的利益。”销售人员如此表示。

  该销售人员还表示,在20年到期后,并不需要缴纳任何费用,便能再延续50年使用权。

 “因为这个不像商品房,而是属于国家无偿无期限划拨土地,这种土地一般是用来建市场、学校和医院。我们原先也是综合批发市场,通过市场扩建招商的形式得到70年的使用权。”对于记者的疑虑,销售人员笑着说,这么多人都已经买了,可以完全放心。

  秦兵房产律师团成员徐斌律师解析

  这样“以租代售”的模式究竟对购房者存在怎样的风险?对此,《每日经济新闻》记者询问了秦兵房产律师团队的徐斌律师。徐斌表示,补充协议违反法律规定肯定无效,“该项目从村集体用地的批发市场变为综合体,变更了规划,同样处于灰色地带,一旦政策稍有严厉,可能就会落入清理整治的范围。”

  徐斌称,只有住宅的土地使用权是70年,集体土地的承包权一般是30年,“销售人员提出70年使用权限是为了让消费者产生一个联想,把70年和合法住宅这两个概念联系起来。”

  该工作人员表示,即使项目持有住建部门颁发的施工许可证但是与消费者购买关系不大,“而且租赁的话您可能得不到产权证,这个对您来说存在一定的风险,我们还是建议您考虑一下。”

  “正常的租赁协议房租可以一年一交或者半年、一个季度来缴纳,但是这个项目需要20年的租金一次性付清,这其实就是以租代售。打了政策的擦边球。一旦出现问题便能导致合同无效。过了20年,开发商看房价上涨,说不租就能不租。一旦有利可图,开发商也会起诉确认合同无效从而解除租赁合同。”徐斌律师告诉记者。


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