已预售的商品房可否查封

 

  张女士与开发商签订了预售合同,一次性付款购买了一套期房并办理了预售商品房的网签备案手续。工程竣工验收合格后,开发商按期将房屋交付给了张女士,张女士装修后搬进了该房。开发商办理了大产权证,在张女士办理分户产权的过程中,开发商因借款纠纷被一工厂诉至法院,根据工厂申请,法院查封了张女士的房屋,并向建委送达了不予办理被查封房屋产权过户手续的协助执行通知书,张女士得知后即以第三人的身份向法院提出了执行异议,认为不应查封其正在办理过户手续的房屋,要求法院解除查封。
 
  【主张】对张女士的请求是否合理,有三种观点
  第一种观点认为张女士就该房并未取得产权,大产证上开发商仍为所有权人,张某的损失可向开发商追偿,法院的查封正确。
 
  第二种观点认为若张女士与开发商合同合法有效,张女士履行了付款义务且实际占有了该房屋,即取得了对该房的物权,而工厂与开发商之间仅仅存在债权债务关系,物权应优先于债权,应裁定解除查封。
 
  第三种意见认为合同备案属于预告登记,张女士对预售房进行了备案即取得了对抗第三人的效力,法院的查封应该解除。
 
  【律师评析】
 
  一、预售合同备案是否等同于预告登记
  商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段,并非物权登记,购房者享有的权利仍然是一种合同债权,是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。预告登记,是指为保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。其通过登记的方法予以公示,从而将物权的公示手段用于对债权的保护,使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预告登记,买受人才能享有对该房屋物权的请求权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护,产生对抗第三人的效力。因此,预售合同登记备案并不等同于预告登记。
 
  二、法院的查封是否正确
  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中张女士已经交付了全部购房款并已实际的占有该房屋且正在办理分户产权,过户手续未完成张女士没有过错,因此,对张女士的房屋,法院不得查封。
 
    综上所述,张女士虽然不能基于合同备案使房屋具有对抗第三人的效力,但是由于其已支付了全部的房款并已实际占有,且对过户未完成没有过错,法院对其房屋进行查封值得商榷。

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