因开发商延迟交房解除合同 业主退房后仍遭追债

  【案例介绍】为了投资,袁先生先生在2002年9月买下4套雍景台国际公寓写字楼和1套公寓,为此,袁先生向银行申请了1500万元的贷款。原定于2003年4月30日的交房日,却因“非典”推迟到了2004年7月。


  期间,袁先生向开发商提出了退房,但遭到开发商的拒绝。后经过北京市二中院审理,法院认定开发商延期交房是违约行为,判决解除了袁先生与开发商的房屋买卖合同。但让袁先生没有想到的是,银行的一纸诉状又将他推上了法院的被告席。


  庭审过程中,招商银行起诉称,银行当初依据袁先生的贷款申请向其提供了5笔贷款,共计1500多万元。而袁先生因与开发商的纠纷造成了退房,袁先生就没有理由再继续占用上述贷款。且袁先生也没有按照当初的约定按月偿还贷款,已经构成了违约,所以起诉要求袁先生解除贷款合同并偿还拖欠的贷款本金1280万,而开发商和袁先生的妻子徐女士则作为担保人,应该承担连带清偿责任。
 
  袁先生认为,现在房子已经退了,全部贷款在开发商手里,应由开发商来偿还,所以袁先生反诉银行要求解除与银行的借款合同。开发商则认为,自己在贷款合同中只是担保人的角色,让其还款没有法律依据。且根据担保法的规定,开发商如果承担了保证责任,还有权向袁先生行使追偿权。


  法官解释说,按照法律关系,在贷款合同中,银行针对的是贷款人,因此无法直接向开发商主张权利。


  正因如此,出现了开发商获得贷款后卷款逃走、虚假骗贷或故意违约后解除购房合同,让购房人和银行承担所有后果。


  目前,为了防止开发商“空手套现”而后将债务转嫁,在贷款前,银行往往会与贷款人、开发商签订一纸三方合同。


其中,在银行与开发商的合同中会明确说明,如果由于开发商的违约而造成贷款人无法收房或者解除购房合同,那么开发商要偿还贷款,利息一并由开发商返还。如果没有这份三方合同,银行便会向贷款人追要全部贷款和利息。


律师提示,退房同时应该解除借贷关系。银行、开发商、消费者之间存在两个法律关系,一个是房屋买卖关系,一个是借贷关系。在房屋买卖合同解除时,消费者应该及时和银行取得联系,协商解除借款合同。同时在解除房屋买卖合同的诉讼中,不要忘记将借贷关系一并解除,以免被银行追款。

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