售后包租,业主如何维权?

【案例】
两年前买了商铺,合同上说3年之内开张,每年分红百分之5,。

3年后商铺方负责租出去,租金归我们商铺的购买者。

但第一年确实返还了分红,第二年就没影了,现在据说资金断链了,我们五百来人没法收到分红,6月商铺的建造方合同到期,要抵押。 

目前我们就拖着,之前找过商铺建造方,找过政府,全部没有结果,政府不管啊。目前如何维权呢?

【律师分析】
这是典型的售后包租案。

售后包租,就是以投资返利作为诱饵将商铺出售给业主。他的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。售就是业主买房,《商品房买卖合同》。租就是业主再把房子出租给开发商(一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家)《委托经营管理协议》。
这个交易过程业主通常不能真正拿到房子,也就是并没有交房交钥匙的环节。

那么这个和正常的商铺有什么区别呢?
正常的开发商做商铺,一般会售一部分房子给业主,另外一部分自己保留,然后进行统一经营。一般来说,商场好不好除了地理位
置、商铺定位等因素外,最重要的因素是这家商铺的物业经营管理能力。这个管理是两个层次:物业管理和经营管理。


一般来说,开发商自己保留的商铺比例越高,商铺(写字楼)就越好,反之销售的部分越多,商铺就越差。
售后包租的问题出在哪儿呢?正常出售交给业主就可以的(部分)商铺,本来完全不需要再从业主手里租回来。开发商非要承诺一定的租金(通常利润丰厚,大概在房价的8%到16%),其实主要的目的是促成快速的将房子卖出去。
目前专门搞商铺的开发商,几乎都不会采取这种形式,它的本质并非在于“卖房”,更多的是把商铺作为一种融资工具,快速的吸收资金。
售后包租这个商业模式本身并没有什么问题,可以说是大环境出了问题。在自带互害光环的当代,融资和诈骗边界模糊。大量的售后包租之后,往往伴生的是商铺经营不善、开发商捐款撤资——一个不以不动产为目标,而是以融资为终极目标的项目,你指望它做得好也很难。
售后包租案,都会伴随后面一系列问题:租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路(破产)、楼盘烂尾。
综合上述原因,售后包租被建设部明令禁止:
商品房销售管理办法
第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

业主因为不懂行情,轻信销售人员的甜言蜜语,从而买到售后包租的商铺,这个商铺因为本身不交房,甚至经营不善,对业主来说没有任何使用价值,这就和一般的住宅产生了重大区别——买房租不出去还可以自住,买商铺也可以自己经营或者自己对外出租。
而售后包租的商铺,只要不返租就没有任何使用价值,甚至可以说就是一个坑,一个炸弹,不但你要继续承担物业费管理费,偿还银行贷款,一旦房子产权出了什么问题,就可能发生你的房子被法院查封的情况(比如北京木樨园世贸商业中心,全国各地的法院整层整层的查封)。走在钱房两空状态的路上。



如果你遇到这种情况,买了售后包租的房子,广大业主发现苗头不对,该怎么办呢?
首先是抱团
然后是找律师帮助
争取退房或者索赔卖房

卖房往往实现不了,因为这样的房子一旦出事以后,可能只有傻子才买。开发商骗你你可以维权,但是你骗别人不但内心颇受考验,卖掉之后也难保下家不和你打官司。

全国商品房维权热线:400 1180 204
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