什么是逾期交房?

  【逾期交房】指的是开发商未在商品房买卖合同约定的期限内将符合合同约定和国家相关标准的房屋交付给购房者的行为。那怎样理解“逾期交房”这一概念呢?逾期的意思很好理解,所谓逾期就是超过规定的期限。那什么是“交付房屋”呢?
 
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条和第一百三十五条的规定,商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。房屋的交付使用,就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现就是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。在《物权法》中对于一般动产,在标的物交付的同时发生所有权即发生转移,出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产,根据《物权法》和《城市房地产管理法》的规定,只有在办理登记手续后,房屋所有权才发生转移。另外,《城市房地产管理法》还规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
 
因此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有,就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务,但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。   
 
当然,根据法律规定,商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要转移房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,出卖人不仅应当在合同约定的期限内向买受人“交钥匙”,而且还应当将房屋所有权移转于买受人,否则,将承担违约责任,如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,即“交钥匙”,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限,当事人既可以另行约定,也可以按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定。

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