房改房管理出现新难题

        对于居住在房改房里的居民来说,最好楼上楼下,左邻右舍都是好邻居,不要产生什么纠纷,即使产生纠纷也要好商量。否则,一旦产生争执,还真不知该找谁解决。然而,近年来,邻里之间因装修而产生的磕碰和投诉大幅上升。例如楼下住户改变房屋结构,将睡房改为厨房,排出油烟使楼上住户连窗都不敢开……。如今,相当部分房改房、陈旧住宅“脱离单位”成为私产后,因物业管理方面的法规不够完善等原因而产生了不少新的问题。


       这种事情对原先的“公房”住户来说是很容易解决的,因为楼上楼下、左邻右舍都是同一单位的人,找单位出面协商就行了;同样,这类问题发生在“商品房”住户之间,也是较容易解决,因为商品房在出售时,开发商和物业管理公司都要签定相关条例,承诺不改变楼房的结构,以保证楼房的安全和其他住户的权益;有的业主委员会也会和住户签定《业主公约》,规范相关行为,否则将被处罚甚至追究法律责任。然而,当“公房”变“私房”后,单位便不好再出面管理了;而房改房小区的物业管理又出现了许多问题,致使物业管理公司的管理难以到位。 


       房改房的物业管理费该由谁交,是个人交还是单位交?这是房改房物业管理中的核心问题,一直以来,房改房物业服务费用都是由房改单位来支付的。很多公房业主都买断房屋产权“公房”变“私房”后,由于没有明确政策依据,很多单位都不能收物业管理费,但一些日常物业管理还得继续做,由此背上了沉重的资金包袱。公房变私房后,有的住房出售了,新业主往往不是原单位的人,房改房单位就更不愿支付物业管理费补贴了。


       这样一来,许多房改房、旧住宅小区的物业管理公司入不敷出,在一定程度上影响了他们处理邻里纠纷、进一步搞好小区物业管理的积极性。业主之间出现矛盾,物业公司只能是进行调查、了解情况,双方都不敢得罪。哪一方对物业公司不满,就可能发动一批人不交物业费,加上现在市里对物业公司管得很严,稍有违规,就可能被吊销资格,因此也不敢过于强硬。


       《物业管理条例》对物业管理公司虽具有规范作用,但对住户缺少强制执行力,物业管理公司对小区的管理是没有执法权的,这就导致当住户之间因房屋改造或其它问题产生纠纷时,物业管理公司往往难以解决,他们没办法治理住户的非法行为,利益受损的住户只能通过法律途径解决。


       然而,目前街道办目前的职能很多,主要精力放在治安、防火、计划生育和外来人口管理等工作上。街道办有没有精力和能力管好物业管理公司和住户的纠纷。当然,一些街道办在房改房小区、陈旧住宅小区推行物业管理工作方面取得很好的成绩。但如何普及还是个问题。街道办可以在处理房改房、陈旧住宅住户间纠纷时发挥很好的作用,如果有关法规、制度、规定更加完善、赋予街道办更多的强制执行力,让违规而又不接受管理的业主在法律规定的范围内受到一定惩罚,也可以对物业管理公司进行监管,让他们发挥更积极的作用。但是,要使街道办起到这样的作用,短时间内还是行不通的,还需要相当一段时间才能摸索出经验。 


       对于房改房和陈旧住宅所出现的问题,如何找到有效的解决途径?秦兵房产律师团队认为,要对《物业管理条例》、《城市规划法》等相关法律和规定进一步加以细化和完善,特别是在强制执行方面给有关职能部门更大的执法能力;同时,法院在解决此类问题的时候,有条件的可以考虑实行简易程序,以应付日趋增多的此类案件。

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