业委会告物业 索要广告收益

昨天下午,一起围绕广告收入引发的业委会与物业的纠纷在朝阳法院开庭,将小区公共收益的问题拽入我们的视线:观湖嘉园小区业委会起诉北京戴德梁行物业管理有限公司,要求其支付公共区域广告收入38万余元。

您了解小区广告收入的归属和去向吗?根据规定,小区公共区域内的广告收益应归业主所有。记者调查发现,很多小区业主虽对物业“霸占”小区广告收益的做法不满,但并不清楚法律对这个问题是如何规定的,像观湖嘉园小区这样有业委会,并能提起诉讼的小区就更少了。

庭审

物业承认该归业主所有

位于朝阳区东四环的观湖嘉园小区是一个高档社区。2008年该小区成立了业主委员会,并于2010年通过公开招投标,选聘了新的物业公司。就在新老物业交接过程中,引发了一系列纠纷,其中一项就涉及小区广告收益的问题。

昨天下午,观湖嘉园小区业委会诉北京戴德梁行物业管理有限公司,要求其支付公共区域广告收入38万余元一案在朝阳法院开庭。该小区业主告诉记者,在小区电梯间和地库出入口都可看到广告的植入。

业委会的代理律师毕文强表示,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,全体业主对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。物业公司利用小区共有部分取得的收益,应属小区业主所有,这一点是毋庸置疑的。

昨天,被告戴德梁行物管公司的代理人在庭上也承认,小区的广告收入应归全体业主。但该公司表示,他们除了每月收取固定的薪酬外,小区公共区域所有的收益部分都进了专设的物业管理账户中,包括广告费的收入,被用于物业管理和支出。物业公司“没拿一分不该拿的钱”。至于详细的收支情况,他们需经财务结算后提交法庭。本案将择日再开庭审理。

调查

我们什么都不知道

商业广告这些年悄悄植入居民小区,如今已是随处可见。

就拿记者所住的丰台某小区为例,小区的两个出入口各设置了一个电子显示屏,除了滚动播出每天的天气预报、车牌限号等提示服务外,最重要的一项内容恐怕就是广告了。小区内每个单元都有两部电梯,每部电梯内三面挂着平面广告,广告内容也是经常更换。电梯间内还有一块液晶显示的广告屏。

记者入住已有3年,这些广告收入的情况、去向,却从未见物业公司有过公示。

提起这个话茬,很多业主也多是这个反应:“小区里广告到处见,但广告费到底有多少,都花在了什么地方,我们什么也不知道。”也有业主表示,自己压根就没留意过小区广告收入的问题。

探讨

公共收益如何收归业主?

按照物权法的相关规定,小区广告收益属小区业主所有。那是不是意味着物业公司有权直接将它冲抵物业费,用于物业管理支出?

毕文强律师指出,根据建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》第二十七条的规定,除业主大会另有决定外,利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

“物业公司拿这笔收入直接冲抵物业费的做法是有问题的,虽然现实中也有很多物业公司在这么做。”毕文强律师说,如果物业费有欠缴,物业公司应当向业主追偿,而不应拿公共收益来冲抵,这是两个不同的法律概念。

著名房地产律师秦兵则认为,小区公共收益最合理的使用应当是先用来冲抵物业费,具体体现到业主身上就是减免物业费,剩余一部分用于公共维修资金,最后还有盈余则应按面积对业主进行现金返利。但根本上,公共收益的使用必须经全体业主的同意。

呼吁

想要维权先要成立业委会

秦兵律师告诉记者,除了广告收入外,停车费收入、公共区域的出租收入以及公共垃圾变卖后所得,都可以产生公共收益。还有一些商家到小区内进行场地营销,某些高档小区提供草坪做室外婚礼,也都会产生收益,加起来这会是一笔十分可观的数字。

“现实情况是,这笔收入大部分都被物业公司私吞了,业主根本拿不到。”秦兵律师告诉记者,业主要想对这笔可观的收入享有权利,前提是必须成立业主委员会。“为什么我们说业委会是值钱的,社区民主是有价值的,从这笔钱上就可以看出来。”但现状是全北京现有小区6000余个,真正成立起业委会的不及15%。

对于很多小区的业主怠于行使自己权利的现状,秦兵律师表示:“没办法,命运都是自己选择的。”他说,权利不是免费的,要想获取权利,就要支付相应的兑价和成本。“如果业主们不愿意推选业委会,也不愿意给业委会支付薪水,就只能任由物业公司蚕食业主的权利,最终损失的是业主自己。”(记者 张蕾)

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