从商品房小区的一坨屎谈业委会问题


	
作者:徐斌 来源:知乎 著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

我是2011年去的南京,第一次游览秦淮河、夫子庙。之后陆陆续续在南京代理了数十个客户,转了无数个小区。对南京这个城市,我有着天生的好感。花神庙、雨花台、中山陵、小桃园,南京作为六朝古都,算得上是人杰地灵的一块宝地。

六年时间匆匆而过,由于知乎朋友的邀请旧地重游。

本来是不想去的,因为案子不大,事情也不大,开发商交房后晚通天然气,业主和开发商打了官司主张违约金,人数虽多但是标的额很小。朋友想让我去看看,小区有没有其他的问题。

早上7点从家出发到虹桥,十点就到了南京,以前都是从北京过去要四个小时,现在从上海走只要一个钟头就可以到。我们的行程安排是上午看小区,下午见业主,晚上回上海,如果时间宽裕,我想抽空去拜访在南京的老客户。

业主接上我们,先去了小区,小区是一个大项目的其中一期,容积率在南京算是很高的——如果对南京很熟悉的朋友应该知道,南京属“宁镇扬丘陵地区,以低山缓岗为主”,房子大多不过50米,绿化相对不错——这个小区不但楼宇高,绿化少,小区规划的比较局促,少了一点灵气,多了一些商气。小区15年9月交房,算到现在业主们已经入住一年了。我们这家转转,那家转转,各种问题按下不表。从地下室看完停车场,沿着消防楼梯上来,重点来了——

然后我们就看到了这一坨。

下午业主见面会,和业主们讲如何维权。来了大概三五十个邻居,听律师讲怎么和开发商维权。这样的讲座一年不讲上百次,几十次也有了。这次讲座和平时最大的不同在于,60分钟的时间,前20分钟我简单说了说我看到的质量问题和销售欺诈问题,然后我把剩下的40分钟花在和大伙讲这坨shi的问题上。

讲真,我是有点气愤的。

走了这么多小区,看到的最恶心的事情。裂成“囧”的墙也好,竹竿能捅穿的楼板也好,一夜之间倾塌的房子也好,都没有这坨shi来的恶心。

我让助理把照片掏出来,我举着手机,让大伙看。一个物业费1.9元每平米,有一定知名度的全国开发商搞得中档楼盘,一平米价格2万多的商品房小区,入住满一年,居然有坨shi。

出乎我预料,业主们不但没表现出气愤,反而在场几十个邻居笑成一团。

有人告诉我,徐律师,你走的不够深,下面还有更多……

寻常的文字难以描述,恐怕只有“一脸黑线”能形容我的感受!

关于这坨,我给邻居们讲了五件事:

  • 它是谁?
  • 它从哪里来?
  • 它要到哪里去?
  • 为什么没人把它弄走?
  • 怎么把它弄走?

从味道上,它不是小狗、不是小猫,而是一坨人拉的shi,散发着独有的臭味。

从外观上,它不是化石,应该生产了一段时日但是又没有太久。

它还带个“帽子”,一张擦过屁股的纸像一杯饮料上戳着的柠檬。

它很“害羞”的缩在楼梯的拐角,说明它的“爸爸”当时蹲在角落,臀部有比较高的概率和墙面发生过摩擦。

总之,它是一坨shi。这是他的物理意义。

业主们笑得更厉害了。

我顿了顿,接着讲:

在法律意义层面,这不是一般人拉的屎。它是物业公司拉的屎。

它是物业公司拉在小区1000户业主头上的一坨屎。

我们花了1.9元的价格(这个物业费在开盘时算是附近比较高的),买来了这样的服务。就算是在乡下我们也不会见到老乡家里会有,有句话怎么说,你们城里人可真会玩!

这个时候,大伙都不笑了。刚才还在笑的人,脸上也露出尴尬的表情。

有人说:徐律师,你讲的对!

有人说:徐律师,所以我们不交他物业费!

有人说:徐律师,我们给物业说了也没用,你说我们该怎么办?

大家叽叽喳喳的说起来,有的人开始和邻座的人讨论,有的人摇头,有的人点头,有的人流露出一脸愤怒。

我告诉邻居们,这坨shi的存在,不是你们的错,又是你们的错。

邻居们不说话了,静静地等着我解释。

我为什么说不是大家的错呢,因为我们国家有一个全世界独有的物业制度。

要解释这个制度,首先要讲什么是物业公司,什么是业委会

世界上最早有房子的时候,一般是以独立的建筑物为主。我们盖他出来,要让他撑上十年二十年甚至数百年,为人类遮风挡雨,提供安全庇护,就存在房子的养护问题。漏了雨要修补屋顶,房梁腐朽了要进行加固,房子旧了要翻盖。这个时候我们一般遵循这样一个原则,谁是屋子的主人,谁负责管理房子。

从人类有了高楼大厦起,修理维护房屋就不在是一个人的事情。你是摩天大楼也好,是筒子楼也好,是联排别墅也好,是独栋别墅也好,除了你自己的屋子外,还有公共的部分,比如公共的道路、管道、屋顶、墙面,你的家和你邻居的家连在了一起。

当一群业主需要共同管理小区,就会涉及到八百件事情,比如门口的草地该谁浇水,走廊的垃圾谁负责清理,楼门口的安保大叔的工资怎么出,中央空调和电梯坏了谁负责报修谁出钱。业主们联合到一起,共同委托一家公司负责公共区域的管理维护,前者就是业主大会(股东大会)和业委会(董事会),后者就是物业公司

这坨屎在你家,你不打扫,我们说这是你卫生习惯不好。这坨屎在走廊,是公共的区域,不是说应该大家自扫门前屎。大伙联合在一起,给房子请一个管家,这个管家要是拿的钱多,他是不是应该用一口标准的伦敦腔说:may I help you ,sir?一坨屎的事情,一个电话就搞定了。

和请管家不同的是,请管家你家请老张,他家请王妈,这没问题,请物业公司就不能你请你的我请我的。大家只能共同请一个。业主这么多,大家意见统一到一起不容易。就要开会,进行表决,少数服从多数。就要投票。

按照物权法的规定,小区要成立业委会,需要小区半数业主支持,业委会要拿到超过半数的选票才能上台。这个过程类似于选举总统。

 中华人民共和国物权法 第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。   地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条 下列事项由业主共同决定:   (一)制定和修改业主大会议事规则;   (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;   (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;   (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;   (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;   (六)改建、重建建筑物及其附属设施;   (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

what?投票?咱们这辈子(=@__@=)哪里投过票!选个什么班长、三好学生都是老师内定,活了几十年没投过票算我一个!

85%的中国小区没有业委会。但是99.9%的中国小区有物业公司。

奇怪,物业服务合同是业委会和物业公司签订,可是合同甲方还没成立,这个物业公司从哪来呢?这件事,必须从香港说起。

我们今天很多房地产制度,都是抄香港的,比如期房预售,比如前期物业。

在香港,业主的自治组织叫做业主立案法团。1993年香港通过建筑物管理条例(对法律学习感兴趣的朋友可以和物业管理条例、物权法对比一下),“鼓勵及協助多層大廈的業主根據《建築物管理條例》(第344章)(《條例》)成立業主立案法團(法團),藉法團的法人身份代表所有業主處理大廈公用部分的控制、管理或行政事宜。” 业主立案法团类似股东大会(业主大会),成员是该大厦(建筑物)的全部业主(业权人),按业主占有的不动产,在大会上有投票权。立案法团委员会(业委会)就是董事会,法团主席就是董事长。

这个法团并不是什么达拉然。

早年(1950、60年代)的香港建筑管理,是很乱的。成片的铁皮房和木屋依山而建,杂乱无章。楼宇一般委托给住户里面的老年人进行管理。这些老人没有管理经验和知识,违建丛生,火灾频发。1953年的石硖尾大火,导致5.8万人无家可归。

就像当年北京政府因为唐山大地震提高了建筑物抗震标准一样,心有余悸的香港政府为了防范这些风险,在出让土地时给开发商附加一些条件,其中就包括开发商要提供物业管理服务,维护建筑物安全。在这样的背景下,香港的开发商对物业管理给房屋带来的保值作用和售后服务比较重视,物业服务是开发商品牌、服务的一部分。

香港模式就是“期房预售+地产商提供前期物业服务”的模式。这个模式和其他国家有什么不一样,我们老美对比一下。

这图就是一个比较典型的美国小区。

在美国,开发商建了小区是不愿意管物业的,美国的开发商一般不会自己搞物业公司。在房子盖好之后,卖掉之前,开发商是小区最大的业主,有100%的股权。随后随着房子的销售,开发商持有的房子会越来越少直到低于50%,也就是说他已经不是最大的那个股东了,这个时候就要成立业委会。再后面小区管理就是业主自己的事情,开发商就不管了。虽然各州法律规定不同,但是一般来说,在美国开发商就管两年,这两年之后,你们自己请物业公司,自己花多少钱是你们自己的事情。

美国的物业公司和开发商完全是两个行业,各有专攻。物业公司的收费不便宜,根据小区的种类不同,通常一个月从几十到数百刀。业委会的权力非常大,定期要开会,你不服从业委会的决定,不交物业费,法院就会拍卖你的房子最终把你从小区赶出去。

美国思路是纯粹的业主自治。这是一个“正常思路”。你自己的房子就应该你自己去管,为什么要我开发商管,不理解!

两种模式对比一下,香港模式最大的特点,在于开发商在前期物业服务中所占的地位不同,理念不同。但是,并不因为香港模式的开发商权利大,香港的业委会就没有主导权。相反,香港的物业公司还是以立法团为主要客户,在市场上,物业公司要施展浑身解数去给业主服务。谁服务好谁才能得到市场,得到客户。

我国改革开放以后,80、90年代开始搞房地产的时候,从深圳开始“借鉴”了香港的模式,由开发商来负责物业管理。所以从制度设计的一开始,我们就和世界不同。

当然,内地和香港的两种文化,用同一种制度,自然而然就得到了不同的产品。

我国的物业管理制度是什么样子的呢?

开发商卖给大家期房的时候,在你签的商品房买卖合同纠纷后面有个附件,叫前期物业服务合同。现在国内处于卖方市场,就算是去库存的开发商,也不会为单个业主修改协议。业主要么选择签,要么就是不买。

当你决定买房,在售楼小姐拿来的合同上签字的时候,她会礼貌地为你翻开整本合同,让你签字,其中就包括了这个前期物业服务合同。由开发商指定的这家物业公司,理所应当的成为了你未来数年(业委会成立前)甚至数十年的小区管家。不少业主都不记得自己和物业签过合同。

开发商有了这个随意指定物业公司的权力,有了可以自定义合同并让你必须签订这样的被动技能,物业公司在我国就成为了地产商的二次赚钱工具。很多地产商连收回扣招投标的小钱都看不上,干脆自组物业公司来在小区“收税”。正常来说应该按照酬金制(10%~15%)作为物业管理报酬的物业服务,在我国往往变成了扭曲的包干制,就是说业主给物业公司的物业费,只要花剩下,都是物业公司的。

一个1000户规模的小区,按照户均100平米算,是10万平米(一个常见的中等规模的小区)。物业费2块钱(中档),就是一年240万。电梯要花掉60万,剩下的主要是员工工资、保安、保洁、绿化。如果是酬金制(10%),就是物业公司利润24万,剩下的216万放到小区。如果是包干制,我们肯定不愿意花一年两百多万了,最好是一年花个一百万,甚至五十万。这样剩下的钱就是物业公司的。

小区除了物业费,还有其他的公共收入:停车、广告等等其他公共区域的收益,这些钱按道理来说应该归小区业主。一般来说也是被物业公司直接拿走。很多小区物业烂的没有底限,业主们纷纷拒交物业费,收缴率上不去,物业公司却依然赖着不走,原因很简单——有钱赚。

赶不走的物业公司 按道理来说,期房预售,房子还没盖好,就已经全卖出去了。但是我们国家设计的制度,在没有办理房本前,房子依然不归业主所有,而是归开发商。业主们还没入住,物业公司已经在小区等着迎接业主了——有时候等来的是开心的业主,有时候等来的是维权的业主。

不论哪一种情况,都是物业公司先来,业主后到。

如果后来的业主喜欢这家物业公司:我们可以想象,服务到位热情,信息公开及时,小区无比干净,电梯上下顺畅,保安忠于职守,小区四季如春鸟语花香,这样的小区住得舒服,卖也卖个好价钱。

如果后来的业主讨厌这家物业公司:漏水了修不好,经常断电,殴打业主,小偷光顾,丢车,电梯下坠,杂草丛生,垃圾遍地,恐怕唯一的安慰就是房价毫无道理的飞涨了——当然,如果不和隔壁小区(涨得更离谱)比一下的话,心里还是能够勉强平衡的。

讨厌物业公司,赶走他好了,正如我们讨厌自己家的保姆、管家,辞退就好了。不好意思。

请投票。小区有1000个邻居,你要拿到500张票才能赶走他。这什么鬼!

该怎么拿到500张票?

小区成立业委会有三个难题:一是程序不懂,二是选票难拿,三是政府不配合。

先说不懂程序,通常来说一个“老手”从发起到最终成立业委会,大概前后要半年时间,这个过程涉及到各地的xx物业管理办法、xx业主大会指导办法等规定。这些规定琐碎难懂不说,立法水平也很堪忧——我们一个城市关于业委会的法律规定加在一起,可能还没有美国人卖你房子里面,合同中关于业委会成立这一块的内容多。懂行的人看看香港的法令,也会发现我们的立法只能用粗糙来形容。

法律规定清楚明确还好,法律规定不清楚的地方就需要政府来解释,比如什么样的选票是有效的,可不可以利用互联网工具来投票(比如微信),发出多少选票,收回多少选票算是有效,能不能代理投票。

就算是这样粗糙的法律,也只有很少的人能看懂——专业律师、少数政府法制人员、专业法官。这就成了普通业主成立业委会的第一个障碍——不懂法。

第二个障碍是拿不到选票,这有两层意思。通常来说要拿到选票,首先是要拿到业主名录——你得有人家联系方式,才能叫大家来投票。但是从我国保护业主隐私的角度讲(很多国家都认为不动产业主的名字不属于隐私),是不允许你随便拿到小区的业主联系方式,因此不管是开发商、物业公司、街道、政府其他部门、法院,都不会给你提供业主的联系方式。

就算你有联系方式,大家也不会来投票。2009年北京市律协选律师代表就是让律师投票,结果实际投票率不到50%。一个国家连律师都懒得投票,更别说咱们普通业主了。

第三个难处是,政府并不太情愿业主成立业委会。这个不情愿分成中央、地方、街道三个层次。地方政府,比如北京市,还是比较支持业主成立业委会的,也出台了一系列比较先进的制度设计。但是具体到街道小区办,对于成立业委会是有抵触的。一方面我和物业公司混的那么融洽,人家从来不给我找事,打电话总有人接,另外一方面你们这群业主我看就是来闹事的,影响和谐稳定,让你们胡搞乱搞我以后工作可难做。

在我国,成立业委会要到街道去备案,备案了才能取得公章。可是很多“业委会”最后都无法备案,握着选票胎死腹中。

85%的小区没有业委会

这就是现状,在有业委会的15%的小区,还有一多半是为了涨物业费成立的傀儡业委会。

中国的业委会圈子非常乱,即便是侥幸上台的业委会,没多久又被邻居赶下台。不相信选票的中国业主,却更愿意相信业委会主任会以权谋私,滋生腐败,赶走了狼,又来了虎。

这些也不全是冤枉,是实实在在的中国社会的写照。

即便如此,楼道里有坨屎也太离谱了!

倘若没有物业公司,像当年那些老旧社区、统建楼,大家自发维护,至少也不会看着一坨屎摆在楼道里。我说这屎是物业公司拉的,对不对?是拉在业主脸上的,对不对?这样的物业公司我们不撵走他,相反我们还一年给他两千多物业费,说这坨屎的问题是我们的问题,对不对!

其实,成立业委会并没有什么难的,只要改变方法,团结一致,半年就可以把业委会成立起来。你们只要按照我说的,主要有三点:

1、必须要有合理的组织结构

2、必须要学习怎么反搭便车

3、必须要进行集资

关于组织

QQ和微信的产生,极大地给我们今天的业主维权提供了便利条件。通常来说一个业主的微信群是这个样子的:

  • 人数从100到300人不等
  • 经常发言的人不过三十个
  • 有一批五六个积极行动的人
  • 有一批消极行动的人
  • 不管说什么都有人反对
  • 消息数目特别多
  • 有用的内容特别少

这真是个奇怪的事情,在没有工具的时代,比如春秋战国、三国、唐宋元明清、1945年,从来没有QQ群,但是却能打仗。到了公元201X年,有了BAT的现代社会,我们却连业委会都搞不出来了。可见业主们一盘散沙,并非中国人的锅。当然也不可能是马总的锅。

物业公司也好,开发商也好,政府也好,凡是业主们斗不过的群体,都不会用QQ和微信群开会。请务必记住这一点。他们是怎么组织的,你们就怎么组织。从来没见过一次成功的维权是依靠几百人”探讨“法律问题解决的,虽然看似是社区民主问题,投票,双过半,实质上有效的组织,一点点独裁,反而是最有实效的方法。

百度一下组织这2字,得到的是这样的:

一般来说业主们组织是这样的:

为什么业主打不过开发商和物业公司?理由很简单,组织架构不同:业主是人人平等的圆桌会议,企业是金字塔结构上传下达,效率高下立见。顺便说一下,我每参与一个小区维权的时候,业主组织里,还常常混着几个开发商、物业的人在里面。开会的时候混着几个对面的人指手画脚,想不输都难啊。

关于搭便车

业主们在遇到不公时,无论是因为开发商还是物业公司,首先是左顾右盼——这不是我们一个人的事情,我们要找到和我们有类似遭遇的人。大家这样做,并不是因为团结力量大,大伙要“联合”。

业主互相寻找,是因为我们情愿相信、依赖组织。我们依赖政府、依赖体制、依赖单位,没有吃的我们找政府要(粮票),没有房子我们找单位要(福利房),我们有什么不满就告诉政府(信访),所以当小区有坨屎——大家想的是找物业、找政府、找邻居。

物业显然是不管的,管就不会有坨屎了。

政府也不可能来管,12345,喂,市长热线吗,我们小区有坨屎,请你们尽快处理!

找邻居就成了最后一条道路了。

大家都希望有一个不怕臭的邻居,把屎扫了。或者,有一个不怕死的邻居,带领大家把物业赶走。当小区发生物业纠纷的时候,邻居们纷纷加入微信群、QQ群,寻找组织的温暖和怀抱,在微信群里,大家谈笑风生,指点江山,你说要这么办,他说是那么规定的,她又找来了隔壁小区维权的新闻链接,她又说这个时候一定要去政府xx办公室。

人人都在维权,等于人人都不维权。人人都是大脑,却没有手脚。人人都指指点点,却没有领袖。人人都当领袖,却没有士兵。好不容易有了领袖——通常发言最多最积极的人会成为领袖——大家也不希望去当士兵,更希望自己是小人——观棋不语真君子,可以指指点点又不用承担任何责任的,不就是小人吗?

当然,更多的人愿意做君子,观棋的君子,你下赢了记得告诉我!

业余棋手在和一群业主谈怎么下棋的时候,显得很专业——和专业棋手(房产律师)相比,都是臭棋篓子。让专业的人做专业的事这个基本道理,在原告只有一个人的时候是没问题的,一旦原告是一群人的时候,大家就集体选择成本最低的方法——互搭便车。

我们希望有人替我们维权,成功了通知我们去领钱。我们希望有个领导出面,背着手叉着腰,到小区走一圈,然后训斥一下开发商,物业公司,让他们赶快扫屎!

领导是这么用的吗?领导就是给你家扫粑粑的?这些行为,都属于搭便车。

商业社会,不要再搞什么包青天、焦裕禄了。人人为公已经不符合商业社会的规则,人人为私才是靠谱的。你自己的房子,你自己为什么不管?你房子就卖不到合适的价格。隔壁小区一平米比我们贵1000块,不就是因为你们小区有屎吗!只有一半的人举手让这坨屎走,你们的价格才不会越来越低。

要我看,一个有屎的小区,别说2万,2000一平米都不能要。今天是一坨屎,明天就是你的血肉和尸首。

关于集资

组建维权群,并不是维权开始的标志。一群人你拉横幅也好,信访也好,维权并没有真正开始。真正开始的标志就是大家给你捐款,签授权书,投票。一家200、300、500、800,小区1000人,瞬间就有了数万甚至数十万的经费。

有句话说,出钱出力。我们普遍认为和物业、开发商作斗争是”做公益“,做公益不能谈钱。你不出钱我不出钱,那就谁带领大家维权谁来掏钱,小到开会给你们买水,大到要去北上广找律师做火车飞机住宿,都是谁积极行动谁付出现金和时间精力,久而久之,维权的人也不愿意维权。

所以对那些所谓业主代表来说,一个小区有多少人支持你,取决于有多少人愿意拿钱给你。不在于钱多钱少,而在于所有的行动是不是都停留在语言上。

商业社会,大家都是业主,大家也都是股东,股东该做的事情就是出资、投票、开会。股东可以有很多人,但是大家仍然需要总经理,需要董事长,一个小区的屎该谁扫,股东们出钱让物业请保洁公司去扫。干得好,小区升值,干得不好,小区贬值,承担风险的永远是股东。

中国的业主很容易短视,为什么,房价暴涨,3000一平米的房子扭脸卖3万一平了,高企的房价让大家把房子当成一个投资的载体,而不是一个需要你来耕耘的田地。是的,不需要你任何努力只要市场房价涨了,你的资产就增值了。

在我们的世界里,最老的房子80年代,开发商是90年代以后才有,20年房龄就是老小区。全世界都没有这样的一个市场,用20年来衡量一个小区的价值。房产的价值是要用10年、百年为单位来衡量的。没有好的管理,长远来看是一定会贬值的。

可能小区干好了,物业公司没赚到钱。可能小区很烂,物业却把钱赚了。

从来没有道理说:公司搞不好是经理的错,家里不卫生是保姆的问题。

谁是业主,谁是老板,谁承担风险。管理混乱、互相指责、没有组织、不进行集资,人人都想互相搭别人便车,必然是物业把钱赚了,业主们家里有屎。建立组织,定期开会,反搭便车,发动群众,出钱出力,法律一直站在业主这一边。邻居们找我过来,一定不会仅仅是因为延期办理天然气的2000块违约金。一定也不会是让我来参观这一坨屎的。

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演讲结束以后,我们离开现场回上海,两个同行的同事乐得不行。

我给同事说,这个梗我可以说一辈子了。

同事给我说:没错,徐律师,他们也会记住你一辈子。

因为一坨屎被记住一辈子,并不是一件多值得高兴的事情。

我感到一点悲哀,因为这坨屎绝不是仅属于这个小区的。

在我国,85%的小区没有业委会。


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