业委会是全体业主的决策机构,业主委员会是业主大会的执行机构,而业主代表大会则是业主大会的常设机构,其实业主大会就相当于人民代表大会,业主代表大会就相当于人民代表大会常务委员会。在业主人数众多的情况下,让业主将自己的一些公共权利让渡出来,分别授予不同的业主机构,也就是把执行权授予业主委员会,而把审议权、决策权、立制权、调查权、监督权和弹劾权等等授予业主代表大会,让业主代表大会来控制业主委员会的财务预决算。这个时候,业主代表大会成了业主的权利表达和决策机构,业主委员会成了业主权利的执行机构,通过权利来制约权利,组成完整的业主自治体系,从而确保业主的权利不会被侵犯。

业主代表大会的制度设计:

1.业主代表大会的产生

       通过《业主公约》、《业主大会议事规则》设立业主代表大会,先使其合法化。业主代表大会的合法化来源,是业主公约和业主大会议事规则的规定!只要业主公约和业主大会议事规则认可业主代表大会,那么业主代表大会就是合法的。只有地位是合法的,一切行为才是可行的。

2. 业主代表大会的法律地位

       关于业主代表大会的法律地位,它只是业主的代表,属于业主自治组织;是业主大会的常设机构,属于决策机构,它不是法人实体,也不是非法人团体,不具有民事权利能力。

3.业主代表大会的权利范围

       业主代表大会的权利包括选举、罢免以及撤换业主委员会、业委会委员,聘请和解聘物业管理公司,决定物业管理的价格等重大事项。

4.业主代表大会代表的产生

       如果小区人数很少,可以以楼层为单位进行选举;如果人数很多,可以以每栋楼为单位进行选举;如果楼盘分为多期出售,可以在每一期已有的业主中进行选举,选出的代表组成业主代表大会。

5.业主代表大会的决策机制

       必须由全体代表过半数出席,业主代表大会方可举行;每名代表都可以独立提出议案或建议,通过投票,对小区内的重大事项做出决策。具体的投票机制应该由业主大会进行规定。

6.业主代表大会的运作过程

       业主代表大会首先让业主代表集思广益,对小区存在的问题提出意见和建议。这些提案内容经大家讨论后,按轻重缓急和解决的难易程度提交业主委员会,作为业主委员会制定年度工作计划的重要依据,充分体现业主代表大会的决策权。

       业主委员会提出年度工作计划后,由业主代表审议并表决通过。通过后的工作计划将作为业主代表大会考察业主委员会工作是否尽力,是否按时完成任务的依据。

       同时,通过《业主公约》、《业主大会议事规则》, 业主代表大会可以对业主委员会委员停职罢免,从另一方面来预防业主委员会委员不作为、失职和越权等。

 

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