王小勇：
你好！
你说大家发现自己的房屋面积都比合同里约定的少很多，想组织大家一起来与开发商谈判或者诉讼，问我这件事情能否做下去；我想此事的关键在于你能否做下去，这需要你开始之前考虑的详细一点。
我有时一天接到来自全国各地的N个咨询电话，其中有相当一部分是关于如何组织集体维权的，之所以如此是因为目前的房地产市场存在的质量低下、面积缩水、广告欺诈、延期入住、交房时滥收费、没有产权证、物业管理混乱等问题，涉及的不是一家一户，往往导致社区内很多业主受害，这种状况使得业主有了团结的利益基础，也就是说可能使大家的目标一致；但是目标一致未必就一定能够团结起来，这其中还有一些组织技术方面的内容，如果解决不了组织问题，再好的事情也办不成。
我想与你谈几个问题：你面对的是谁、你们要具备什么知识与能力、你要付出什么、会有什么风险、你会得到什么？这些都是需要你在行动之前必须考虑的事情，古人说：“不谋万事者不足谋一事，不谋全局者不足谋一隅”，我把这些年自己知道的一点经验告诉你，希望能够有所帮助。
首先要知道需要与谁沟通，你将要面对的人是非常复杂的，在接触前应当对他们有初步的了解，这样可以知道谁是朋友，谁是对手；我想以下几个群体是你必须打交道的：
一、业主，他们都是你的邻居，这里面有的人希望你成功、也有人希望你失败，不要以为为他们的利益而奋斗，他们就会支持你；当初林肯为解放奴隶而斗争，但是很多南方奴隶起来攻打林肯的部队；支持你的人肯定有，反对你的人有时比比支持你的人还多；当别人说你不好时要学会控制情绪，如果你决定了做下去就不要在意。
二、开发商，他们是一个专业化的组织，不仅能够建造房屋，而且能够平息矛盾，他们与政府有着千丝万缕的关系，他们有钱有势，虽然有时缺少道德与正义，但是在一个讲究力量的社会里，你的专业知识显然不够，需要不断的学习，才能发挥你们的组织优势。
三、房管局：你要知道政府的身份是很独特的，与房管局打交道时你不知道它是谁，不知道谁是真正负责的人，不知道他们是怎么想的，但是你还要与他们接触，把自己的想法告诉他们，争取他们的支持；不要担心他们会伤害你，你是纳税人，你是选民，虽然你和邻居们的钱不够多，但是你们的选票要比对手多；不仅要学会使用手中的钞票，更要学会使用手中的选票。
四、人大代表，案件要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的文件上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以做为法庭上的有利证据；全市有七百多名人大代表，我的网上有部分人大代表的联系方法，希望你们能够说服他们。
五、律师，在与你们的接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。
六、测量公司：你们如果要重新测量，可能需要找几家测量公司，这个过程是很麻烦的，而且要知道测量的结果是什么，所以还要学习《测量规范》；有的测量公司并不完全为委托人服务，可能会被利益左右；他们是按测量面积收费，为了多收费可能就会多测量，但是每多测一平方米，他们虽然只能多收几元钱，但是你们却要多支付几千元；所以希望你们能够以另外一种方式与对方签订委托合同。
我想在组织过程中，你还要明白几个原理，这些原理没有什么科学依据，都是我根据自己的经验总结的，见笑如下：
一、散沙原理：一般情况下，我们认为应当是人多力量大，但实际上我认为在业主维权中，如果没有一个有效的组织，人越多力量越弱。为什么呢？有两个原因，一个是参与行动的人本身成本高风险大，二是不参与任何行动的人照样可以从中受益，所谓搭便车极方便。因此此事你开始就准备好，你说上周六有三百多户业主签字，但这只能表示一种愿意，如果你让每户集资五百元，我想可能有一大半的业主会走了。
二、利益原理：有人认为中国人就是一盘散沙，国内国外都一样，其实不然；看国内外能够组织起来行动的地区或者人群，必然有过这样的经验或者历程，历史的感受使人们对其他任何形式的反抗不抱有任何幻想，他们认为只有自己的组织才能够保护自己。而我们目前的业主，已经习惯于接受组织的命令，一旦没有这种组织，大家就不知道怎么去做了，此时业主对开发商的信任有时会超过对业主自己。你如果要想让大家团结起来，最核心的问题就是解决利益问题，让大家算一算这次维权活动的投入产出比，如果胜利了能够得到多少回报，看他们为了这些回报愿意支付多少费用，能折现的就折现，以算帐的形式来提醒你的邻居，这要比宣传权利、法律等抽象的概念有效的多。
三、拖延原理：很多业委会总是有头无尾，开始轰轰烈烈，不几天就销声匿迹；开发商也深刻体会了这些特点，所以凡是业主的集体行动，他们都以拖为主打方法；拖有几个好处：一、可以表示出自己的姿态，不是不解决，而是问题太多，可以给大家一个希望与幻想；二、可以尽可能把诉讼时效拖过，只要超过两年，所有的事情都没有办法了，法院会驳回业主的诉讼请求；三、可以增加业主的组织成本，让大家把精力耗费在无穷的组织事务中：开会、选举、投票、不信任、贪污；四、可以进行分化打击，积极的先给块糖然后再打一棒。此时你要学会利用对手的拖延，把对自己的不利因素转换为有利因素。
面对开发商的威逼利诱，百分之九十九的人是无法坚持下去的，特别是那些发起人或者说是维权领袖，一方面是因为这些人承担了巨大的付出与风险，另外一方面也是由于部分发起人还没有相应的才能。我想你应当具备什么样的能力与知识呢，大概如下：
一、勇气：在你组织大家团结起来的过程中，最重要的就是勇气了，你过去可能从没有接触过让你害怕的事情，那是因为你从来没有对谁产生过威胁；但现在不一样了，你的事业如果成功，就可能会让对手付出几百万甚至上千万的钱款，就会有人对以种种方式威胁你；开始你可能会害怕，害怕失去健康、失去工作、失去邻居们的信任，但这正是对你的考验，你要想成正果，就先入地狱吧。
二、智慧：你一方面要团结很多人，另外一方面还要与很多人做斗争；而且需要你团结的人与你需要斗争的人常常混在一起；这里不是战场，却比战场还要复杂；对于某个群体，可能在此事你需要与他们并肩做战，在彼事又需要与之针锋相对，是敌是友，变幻无常；所以你要经常思考，将经验与理智结合起来，才能在纷纭的世界中分清朋友与对手。
三、力量：你的勇气与智慧最后应当体现出力量，这是正义的力量，会让对手感到不安和手足无措；你说要三个月内就上法庭，我想这不是最好的方法；在没有力量之前，他们看你们如同蚂蚁，他们知道你们做不出任何事情，失败的可能性极大，这方面的教训是相当丰富的，你可以到网上去看一看；所以需要先练内功，先承认我们就是蚂蚁，承认我们每个单个的人个是微不足道的，然后学会如何将蚂蚁组织起来，让我们的力量成为洪流。
四、心胸：要有宽广的心胸，要学会包容别人，要知道如何面对针对你的一不利之词，要沉着冷静；当你没有力量的时候，大家不理不睬，但等你开始壮大时，就会有人造谣，说你生活不捡点、说你贪污、说你与某某进行勾通，还会说你出卖公共利益，当然你自己要保证绝没有做过这些事情，这些流言多的时候说明你可能开始走上成功之路。
五、谦逊：开始会认为自己是最能的，后来你会发现很多人至少在某一个方面要比你强，要知道如何向人家学习，这种心理可以使更多的人团结在你周围，因为他们不想成为你的工具，希望将所有的人都看成是合作者，包括你的对手；这样你的资源与智慧就会源源不断得到丰富与发展，思考成本会大大降低，大家与你团结在一起并不是因为你有多么聪明，而是因为你重视每一个人，只有通过合作每个人的理想才能够实现。
六、知识：你在斗争中会用到很多知识，包括法律、管理、新闻等；在法律方面，就可能涉及不动产、诉讼法、房地产；在管理方面，可能涉及到组织管理、分配管理、战略管理、项目管理；你要做的事情很极为复杂，单纯的思想是无法将这些复杂的资源组合在一起的，比较好的情况是要将全部活动看成是一个项目，然后根据管理的一般规则，制定出项目的规划与计划，让大家一步步推动。
你要做的事情需要就有很多投入，而且是在一个较长的时间内分批次分批的投入，所以你要有耐心，知道自己的付出有哪些：
一、时间：如果你要从事业主维权工作，那么将占用自己大量的时间，而且这个过程相当漫长；以国际友谊花园案件为例，前后已经一年多了，每周多则三四天，少则一两天；有的小区开始有十多人参与，但是后来人越来越少，最后可能只有你一个人了，不知你能否坚持下来。
二、金钱：你为面积的测量需要去找政府、找开发商、找测量公司，还要发动业主，为了让大家知道你们做的事情，需要印小传单、支付手机费、支付电话费、支付交通费和上网费，这些都需要钱，一个月可要三五百元，可能以后会通过集资来报销，但是开始却没有人给你垫付，所以你要想办法。
三、精力：你要为这些事情要操心费力，你要想、要设计、要规划、要四处奔波，还要找人协商、联络、开会，你要让大家学会理智的投票、选举与表决，这些事情可能让你一夜不眠，如果你想减肥，这是最好的方法。
即使你拥有了很多才能，而且花费了很多精力，你仍然可能有种种风险，所以我提前告诉你：
一、商业：我想凡是能够将松散的个人组织起来的人，其能力与智慧均有超人之处，如果你将这些才能施展在商场上，成功机会可能比较高，如果从事社区维权活动，显然是一种商业机会的损失。
二、财务：做维权活动，你会首先成为对手的打击对象，断水、断电还有多收物业管理费，可能都要让你支出比常人多的成本，而且注意这些是不能报销的。
三、健康：当你取得一点成绩后，门前扣屎盆、恐吓电话就成为家常便饭，而且现在大家已经知道不少社区发生了打人事件，罪犯针对的大部分目标都是社区领袖，轻则一顿肢体暴打，重则剁手砍头，这种风险有些人大概连想都不敢想，你可要想好；如果在全部过程中操作的好，可能不会出现这些事情，但需要你去认真思考如何避免这些风险。
当然由于你和邻居们的努力与辛苦，维权事业也会给你带来很多收益，包括成功收益与失败收益：
一、商业机会：你说大学刚毕业时做过保险工作，我倒建议你重操旧业去从事人寿保险，这样在与业主接触的过程中，就可以进行商业推销，把正义与商业结合起来，获得的商业收入可以支付你为业主维权所花费的成本；在一个战争的年代里，正义的力量需要依靠正义之师才能实现，在一个和平的年代里，正义则需要金钱的支持；想一想，如果坚持正义的人都能够获得金钱的回报，那么这样的人就会越来越多；如果主张正义的人都濒临破产，那么大家都会唯恐避之不及，邪恶当然就会蔓延滋长。
二、政治机会：你们的社区可能属于某个选区，区县人大代表每五年一选，由于你在维权过程中接触了众多的邻居，我希望你在零七年底的区县选举中能够主动站出来，成为你们选区的人大代表候选人，成为你全体邻居的代言人，不要不好意思，人大代表本为就是为选民争取权利，你不积极主动，就会使那些平时无所事事的人当选，是对选民权利的亵渎；而且我建议你利用这次机会，把你们小区的业委会组织起来，日后还应当参与居委会的选举，我想无论你成功还是失败，只要你尽力了，大家会投你一票的。
三、管理经验：在与众多人的合作中，你会总结出自己的经验来，学会如何将众多不同意见的人组织起来；你没有权力，不能强制别人；你没有金钱，不能利诱别人；你没有地位，没有提拔别人；你有的只有正义与智慧，所以如果你能在没有报酬、不能开除和扣钱的情况下管理10个人，那么你就能管理一个1000人的公司；管理的经验是相通的，在管理松散人的过程中，你会发展自己说服的技巧，你将体会到理想、公平与宽容是管理的核心。
四、精神改善：做维权的事情，一般是成功少失败多，成功了说你好的未必多，大家认为是应当的；失败的时候，说不好的口水可以淹没人，你的声誉有时会面临风险；无论你是否成功，你都会体会到道德的力量，为很多人与你共荣辱而感到欣慰，你也会看到黑暗的心灵；通过将很多人组织起来，然后从事一项维权活动，最终取得胜利，这是社会上最大的挑战了；我想两年以后你对幸福、成功将有一个新的认识。
五、金钱收益：无论是通过和平谈判还是诉讼，都有可能获得赔偿；我希望你在全体业主给你的代理协议中能够增加一些报酬内容，如果你成功了，就让大家将所得的百分之六做为给你的奖励；也没有什么不好意思的事情，只有这样才能有更多的人与你竞争，可能最后你不是成功者，其他人会代替你的置位，但是竞争的力量可以使正义更加强大，你将在未来的几十年中享受正义给你带来的收获。
六、勇气与自信：无论你是否成功，你都会发现自己的不同之处，你会为自己能够解决别人解决不了的问题而感到自豪，为自己拥有没有发现过的勇气而感到骄傲；你会看到百万富翁们在利益面前的怯懦，你会看到官僚生活的苦恼，你将感到自由的美好；你会想自己能否成为甘地一样的人，我说完全有可能，甘地也是这样一点点过来的，可能你的环境还要比他好得多；你的妻子会慢慢的理解你，当她发现你的团结能力时，你可能会成为全家的英雄了（当然也有可能相反）。
好了，今天先说这么多，如果你准备好了，再给我来信，我们可以再谈组织与钱的问题。
我总结业主集团行动的一些经验，大概有以下十八个步骤，你可根据小区的情况自己修改：
一、发起人：你就是这个社区的维权发起人了，要将社区的现状与你的目标告诉大家，要让别人知道你是怎么想的、要做什么、想怎么做，所以我建议你再找两三个邻居与你一起共事，其中至少要有一位文笔不错，因为此事太漫长，而且要与很多人打交道，我不仅担心你的忙不过来，并且担心你因为不擅表达而使人误解。
二、确定网站：为什么我建议你找一个网站，基于以下三个目的，一、你要保证信息的公开性，阳光是最好的防腐剂，你现在认为自己不会腐败，以后未必就是这样；二、可以降低组织的沟通成本，让更多的人参与进来；三、可以找到合作者，会有很多人在网上给你联系，这样你就能够找到志同道合的人。
三、组织章程：你如果要成立组织，都要有一份章程，我现在正在写着一份业委会示范章程，但是可能短时间内不会出来，你如果急用可以先看我写的公司章程，内容差不多；章程实际上就是大家相互之间签订的一份合同，明确大家的义务与权利，以保持维权活动的持续性。
四、注册登记：注册登记的过程就是知道谁会与你在一起、谁会支持你，我想注册时你还要收取一定的费用，多少合适呢？我想至少不能低于五百元，总额不要低于叁万元，这个过程也就是检验大家是否主动的过程，如果大家的房屋价格都在五十万，却只愿意拿出五十元来，那么说明你的活动不能得到大家的支持，我劝你还是停住；正义的力量需要商业的推动，如果没有商业推动，说明你的主张没有市场。
五、财务管理：收钱是最麻烦的，有人不愿意一家一户收，我想一定要这样收才行，收钱的过程才能让大家认识你，才能体现你的敬业精神，你的目标与方法才会在与人的交流中得到改进；收到钱后最重要的事情就是理财，我建议你们找一家会计师事务所来协助管理，如果是你们自己管，那么我建议你在银行要开一个任何人都可以网上查帐的户头，当然转帐的权力要在你们的小组内部；当然在小组内部也要分工，你如果管钱就不要决策，而且尽量不能自己花钱；如果你要付咨询费，也要经过其他组员之手，以示公开。
六、组织选举：在你们的小组中，虽然由你来发起，但并不意味着你就是当然的领导人，要将民主体现在全部的过程中，要让每个人都有可能到领导岗位上锻炼一下，所以我想你是否确定一个原则：小组的组长自己并不决策，全部决策由组员表决，其他组员可以去执行。我建议你将全组九个人进行分工：法律小组两人、新闻小组叁人、测量小组两人、秘书壹人、组长壹人，届时各小组将分别向业主或者业主代表大会做报告，你如果当选了组长，主要任务就是召集会议，保持组织的持续性，不要过多的代替别人进行决策。
七、议事表决：开会以前可能很多邻居都会过来，你要给大家看几样东西，例如：开发商提供的测量报告、你自己的测量数据、你找的专家的测量数据，这样可以分析出一个大概的结果；同时你还要让大家表决：愿意花多少钱进行测量、愿意支付多少律师费、对律师有什么要求、如果失败了怎么办；九个人在一起经常会有不同的看法，法律、新闻、测量的事情要让各小组分别决策，你就不要过多的参与了；如果需要大家集体讨论的话，一定要有会议记录，对争议的焦点问题要有表决，你的任务除了召集会议以外，另外一项任务就是确定焦点问题让大家表决；我知道很多社区开会，一开就是一晚上，结果什么问题也定不下来，开始有三五十人参加，后来人越来越少，就是因为讨论漫无目的，论而不决非会也。
八、执行考核：一旦经过辩论和表决后确定下来，大家就要分头执行，你还有个重要的任务就是监督执行，以个人身份就各组情况发表自己的观点；而且说服那些持不同意见的人继续工作，争议中最后终有一方失败，但是我们仍然要工作，不要以为目标是自己定的就一定要实现，也不要认为目标不是自己想出来的就是去抵制，要树立一个规则：要执行那些经过充分辩论后的表决意见，而不单纯是自己的观点。
九、授权代理：你的行为合法性来源于邻居的授权，没有授权你们就有可能成为非法组织，所以要注意行动的法律依据，在我的网站有授权委托书，你可以参考后改造成为你们小区自己的，而且注意一式至少六份，大概是开发商、房管局、测量公司、律师、法院、你们自己各一份，授权书右上角要有拼音编码，这样才可能管理几千份文件，节省你的时间。
十、新闻合作：整个活动会涉及很多人很多事，所以我建议你找一家报纸、电视或者网站作为持续的合作机构，一方面起到监督的作用，另外一方面也会让更多的小区业主加入进来；当你的建立起有效的组织以后，人越多力量就越大，成功的概率就会增加。
十一、办公设备：我建议你们一定要购买一台计算机、安装一部ISDN电话以便上网，此次维权活动结束后，你们还要成立业委会，业委会还要招投标，你们的事业可能会持续十多年，所以现在购买一些设备是必要的；但是注意全部采购一定要公开，避免腐败，采购过程让大家都签字证明，否则你以后有嘴说不清。
十二、聘请秘书：这是一项长期的工作，不是几个月就可以完成的，所以一定要有专职秘书才行，这名秘书最好是学法律的，因为一个项目可能要起草几十份报告，一般的人可做不了，听说一名秘书的月报酬在壹仟伍百元左右，你根据招聘市场的情况去定吧；另外，最好不要招聘本小区内部的人，这样可能会造成不公平，而且请神容易送神难，请你考虑。
十三、文件准备：这个过程是最麻烦复杂的，每个业主的证据至少要准备三份，一百多个业主的文件可能要放三个柜子，再加上千份授权委托书，所以整理文件工作量是十分巨大的；参与的人不能太多，多了容易丢失文件，而且会出现其他意想不到的麻烦。
十四、法律学习：我过去建议你学习的几部规范性文件一定要看一看，你说已经看过我的204条，那么我还要推荐你重点学习几个法律：《合同法》、《担保法》、国务院《房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》、建设部《商品房预售管理办法》、建设部《商品房销售管理办法》；学习的目的就是为了让大家有一个可以共同讨论的平台，如果没有这个知识基础，大家可能根本无法达成共识，组织的成本就会不断提高，最后高到无法持续。
十五、律师招标：你说一定要请我作为律师，我想未必是这样，我不过是有点名气罢了，但办案未必最好，谢谢你的信任；以我自己的体验，工作能力最强的时候是出名以前，出名以后多忙于事务，有些事情反而做得不细了，你越是信任我我就越是小心，所以我建议你们在选择律师时，最好多见几名，让大家来表决。
十六、娱乐活动：小组的一个重要任务就是团结大家，所以除了正常的事务以外，建议你们多搞一些娱乐活动，内容可以是多样化的，要让生活变得有乐趣，理想的状态是在娱乐中维权，这样才能持续。
十七、开庭诉讼：法院开庭的时候最好请大家去，有时可能要开几次庭，这时最好有所分工，记住有心脏病的老年人不易旁听；如果败诉，也要让大家知道是怎么失败的，如果成功同样也要让大家知道；开庭是你和朋友们彰显勇气与智慧的过程，希望你认真准备，最好先有一次模拟开庭，我可以去旁听。
十八、论功行赏：如果你们取得了最终的成功了，是否大家都同意从中拿出一点点报酬来感谢这个九人小组呢？我想这是应当的，而且最好开告诉大家的；如果有人不同意取报酬，愿意无偿为大家服务，你不仅可以征求他的意见，而且一定要让他进入你们的小组，这样的人很少，一定要珍惜；如果最后你们的活动失败了，我希望更要对那些做出过贡献的人进行奖励，当然要以精神奖为主啦，成功自然不必多说，在失败中发现机会才能更重要的。
我非常希望你能够成功，但是谋事在人成事在天，有时你竭尽全力却大败而还，请做好这样的心理准备，我已经失败了N次，但是还在努力；所以你在开始以前也要想一想：物质上付出多收益少，如果你只是想做一个平凡的人，是否值得持续下去呢？
谢谢你的来电，此信有感而发，有不对的地方请多指教。