早在2007年，物权法里第一次出现了“预告登记”这个概念。可能你没听过这个概念，但是你可能听说过“网签”“备案”，只要是买卖房子，房屋销售和中介就会给你提起这两个概念。那么这几个概念到底是怎么回事呢？
当年是物权法，现在就是民法典，《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
比预告登记更早，还有商品房销售管理办法中涉及到的备案。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”
网签和备案，就是从这里出来的。
要知道，预告登记制度是2007年才出来，推广的城市有限，而商品房备案制度历史悠久，且遍及全国。
政府很早就想到，开发商预售房子，有可能会出现一房二卖、卖了又抵、卖了再查封等等问题，所以政府介入交易流程是非常必要的，可以有效地维护市场秩序。因此我们国家很早就设计了网签备案制度，在政府备案，就是对整个社会的一个“公示”，这个房子已经有人买了，不可以再买卖了，再买卖，政府也不给你办手续！
我们可以这样理解，预告登记是一个强的“网签备案”，网签备案是一个弱一点的“网签备案”。弱的这个可以在房管局的层面具有“排他性”，但是遇到法院强制执行就没有办法，强的这个甚至可以对抗法院。
比如就前两年，北京有个别墅，烂尾了，小业主买的房子就遇到了查封。北京就是一个没有大面积推广预告登记，而是普遍使用网签备案的城市，业主买的房子虽然有网签，依然被法院查封。业主就去找法院问，为什么有网签房子还被查封，法官就这样告诉小业主（购房人）：没有法律规定网签的房子不可以查封。
网签、备案和预告登记一样，都是由政府的住建、房管系统负责的不动产登记大厅办理，所以容易被混淆。
在有的地方，预告登记就是网签，在有的地方，预告登记被叫做备案。网签和备案都是房屋交易里面的术语，是中介们在交易构成中方便称呼，但是因为有的城市（比如上海、郑州）很早就开始力推预告登记，而有的城市（比如北京）没有第一时间推广预告登记，预告登记制度在全国并不同步，所以才导致不同的地区对于预告登记的叫法不太一样，或者也可以说，不同的地区对于网签备案指代的法律术语不太一样。
这里顺便说一个小知识：预告登记既包括过户的预告登记，也包括银行抵押的预告登记。前者是保护购房人的，后者通常用于保护银行的，都是用于商品房未竣工状态，保证购房人和银行利益用的工具。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”
执行异议复议规定，就是一个关于执行异议的规定，执行异议就是用于你买的房子被法院查封的时候，你站出来说这个房子不能拍卖的法律程序。预告登记，可以有效地避免在我们买房之后，开发商将房屋一房二卖，卖房再抵，或者被法院查封拍卖等情况出现。法律人经常讲，预告登记有一个准物权效力，主要说的就是他的“排他性”。预告登记，就是房子虽然还没正式过户，房子虽然还在开发商名下，但是开发商不能随便处理，所以是“准物权”。
只有过户，业主才真正拥有了房屋产权，业主才从购房人，真的转变为业主。在那之前，买房人只能是过过嘴瘾，一旦房子烂尾了，债主找上门了，要拿房子抵债了，你千万别认为这个房子你买了就是你的，他还是开发商的。
当然不是，首先，烂尾楼的根本问题不在于产权，而是房子并没有盖起来。就算办理了预告登记，只是说我们所持有的这套房子无法再抵押查封，但是这不表示小区其他没有卖出去的房子（也就是没有预告登记的房子）不能抵押查封和拍卖。
一个烂尾楼，开发商资金链断裂了，要想把它盖完，就必须解决钱从哪儿来的问题。没有卖出去的房子，我们把他叫做项目的“剩余货值”。就算预告登记保住了“你家”，但是他保不住剩余货值，剩余货值被开发商抵债了，那么项目复工的希望就变小了。
预告登记也不是说项目就无法被拍卖了，因为在我们国家，除了房子，还有在建工程和土地两个概念。虽然房子有了预告登记，原则上不能抵押查封和拍卖，就算抵押查封和拍卖，你也可以提执行异议去使用预告登记的“排他性”，但是如果在建工程或者土地被抵押查封和拍卖，还是不能保证你可以高枕无忧。
所以从烂尾楼角度说，有预告登记当然很好，但是我们也不能因此就“搂着合同回家睡觉”。
有的业主说，别人有预告登记，我没有，是不是他们有房子，我没房子了。
这个不绝对的。
首先就算有预告登记，如前所述，也不能高枕无忧。
如果房子不能盖起来，那么有没有预告登记都是一样的。而如果房子能盖起来，能竣工交付，那么就算没有预告登记，也可以办理预告登记、房产证。
所以从这个角度说，一个小区业主买到烂尾楼，无论有没有预告登记，大家的共同目标是一致的，就是要首先保复工、保交房，在这个基础之上，还要抗执行、抗查封、抗拍卖，既包括咱们自己买的房子，也包括咱们没有买的房子。
就在执行异议复议规定关于预告登记的条款往上数两条，就是法律对于全体购房人的保护：
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
也就是说只要你支付了全部或大部分房款，你都在一定程度上具有“排他性”，我们把这个权利一般描述为“购房人优先权”，和预告登记的“准物权”听上去好像不是同一个概念，但是作为小业主来说不用像律师这样分的清楚，只要知道自己的权利在手里就对了。
可能听到这里又有业主说了，那我就放心了，我已经交了全款，看来我可以安心睡觉了。
我们经常说，法律不保护在权力上睡觉的人。
买到烂尾楼，我们所争取的目标并非是“平等”，他有预告登记我没有，所以我要维权，不是这样的，我们追求的是房子。希望大家不要忘记这个目标。
最后的最后也顺便提醒一下广大购房人。如果销售给你说：哎呀，我们开发商最近做活动，如果你交全款，然后咱们暂时先不做网签/备案/预告登记，等后面预售放开了/竣工了/政府手续批下来了/银行贷款审批了，再给你备案，给你打9折。
你同意不同意呀？
