有个客户来咨询的时候官司已经打完了，包括一审、二审、再审。


1995年买的房子，2005年起诉要违约金。


买房子的时候4000一平米，退房的时候15000一平米（因为没有房产证，有房产证的同类房屋已经达到5万每平米以上）。


法院经过审理认定合同无效，违约金没要到，把房给退了。


这还不算完。


首先是退房的标准不是按市价，而是按合同价，买房的时候是50万（1995年的50万）。


同时，由于白住了10年的房子，按照市场价一年要支付开发商3、4万的“房租”。


里外里一算，开发商欠购房人十来万。


客户说，当时找了个迷迷糊糊的律师，说违约金可以要100万。结果不但少了一个0，还把房给打没了，差点没气出心脏病。



第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。


你们猜后来给他翻过来了没？



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没有房产证的案子里面，办证是大案子 商品房办不下房产证，我该怎么办？ - 徐斌律师 - 知乎专栏，逾期办证违约金是小案子。很多律师、客户因为解决不了大问题，所以就提个方案去打小问题，为了诉讼而诉讼。这个违约金的案子一般来说好打赢不好执行，因为本来办不下房产证就有个主要原因是开发商这头手续有问题或者施工方手续有问题，必须他俩合作才能办房产证。


90%的客户会在没有律师指导下自己去过一把打官司的瘾，没多大意思，他们不理解：


支付违约金胜诉 ≠ 办理产权证 ≠ 拿到钱 


因为这场官司之后，大伙普遍形成了打官司也拿不到钱和房产证的认识，反而把办证的正事给耽误了。逾期办证的项目一般在十年为单位的时间里拿不到房产证，并无限期的等待下去。房产证问题成为购买商品房的最大陷阱和法律漏洞之一，买到这种房子的同时就亏损。



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开发商违约未办房产证，申请仲裁能赢吗！？


我举个比较极端的案例说明3个问题：


1、没有什么必赢的官司

2、诉讼是手段不是目的，输赢不重要

3、专业的事情交给专业的人去做