2016年国庆节期间，从9月30日到10月7日，全国各地出台限购政策的城市从8个激增到20个。假期出新政，置身事外的人民纷纷以各种方式调侃，但面对“政府工作人员假期加班发通知”的善意调侃，正在进行房屋交易的广大业主却笑不出来，有更重要的事情牵绊着他们的内心——新政来了，我的房屋交易会怎么样？我还能买房吗？面对这些问题，记者经业内人士介绍，采访了房地产领域中的著名律师秦兵先生。

 

  限购新政的影响

  限购不是新词，今年国庆限购热潮之前，北上广等城市早已限购，“社保”、“工作经历”等条件不一而足，而在国庆迅速从8个增至20个城市，可谓是房地产领域的震荡，引起这震荡的城市分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、三亚、杭州，这些城市或者是经济中心，或者是文化中心，或者是旅游城市，不管发展侧重如何，都能在国内的城市排行榜上都能占据一席之地，而在这次的新政热潮中，也是毫无悬念的步伐整齐——限购！

  国庆之后广大年轻购房人纷纷表示要逃离北上广，说这不仅仅是买不起，更是不让买。同时也有不少买了房的购房人遇到了大麻烦：业主毁约，面临支付高额违约金的情况。

  房产律师专业解答：限购买房定金能退吗？

  在上海工作在昆山买房的崔先生就遇到了这种情况。国庆节前崔先生担心这轮房价上涨，想搭个末班车，好不容易在节前和业主签约。为了稳妥起见，崔先生第一时间按照合同约定支付了100多万给业主，双方约定，节后签约。然而新政出台，崔先生不符合限购条件，无法履约。现在业主方明确表示崔先生属于违约，100多万购房款将不予退还，用来抵扣违约金。

  “我们就在协商过程中，房价又涨了。业主说的很明确，他们问过律师了，我们这种情况是属于违约！”

  刚买房就限购了定金能退吗？怎么退定金？

  秦兵律师向记者介绍，买房的核心是签合同。对于房屋交易中的买卖双方而言，最常见的法律问题有两个：

  1.   作为卖家，我原本要卖的房子不想卖了！
  2.   作为买家，我要买的房子不想买了！

  在通常的市场环境下，这是很常见的两种局面：房价涨了，卖方就会觉得自己卖亏了，进而就出现了不想卖的心理，实质上是想涨价，就会采取种种行为，或明或暗、或隐忍或直接表达自己的态度，毕竟没人会觉得钱多烫手，能多卖就多卖。另一种情况是，我就是买房投资的，买的时候100万，随着签合同、交定金、网签等进程的推行，发现房价越来越低了，甚至还见到别人退房的情况，自然就产生了不想买的心理。

  2016年一线城市及其周边和部分省会城市的房价暴涨，已经引起不少业主毁约。由于房价涨的速度已经超出一般人的想象，所以在限购政策出台后，往往以网签作为判断是否适用政策的标准。

  而由于限购的原因，原本需要考虑毁约成本的业主就获得了一个不卖房子的好机会。他们往往以这个理由提出解除合同。合同无法继续履行，就涉及是谁违约的问题。

在这种情况下，购房人可以通过起诉，把定金和首付款要回来。

  限购属于不可抗力还是情势变更？

  国家出台新政策，有的购房人认为这属于不可抗力。对此，秦兵律师分析，限购不属于不可抗力，更接近情势变更。按照目前法院系统的实践经验，一般会首先审查双方的购房合同，看双方就限购问题是否进行了约定。一般限购引起的交易失败有两种情况，一种是限贷引起的首付上涨，一种是购房人彻底失去购房资格。

在合同没有约定的情况下，如果法院审查购房人确实丧失了支付能力，那么就可以将合同解除，虽然没有明确这属于情势变更，但是结果是不需要买受人承担违约责任。

在这种情况下定金能退吗？秦兵先生答：可以。
 

  专业房产律师秦兵简介

  秦兵先生是中国著名的房产律师之一，是目前业内公认的房产律师领军人物，早在2002年秦兵以其著作204购房合同闻名全国。秦兵先生作为央视法律讲堂主讲人的元老级人物，早已拥有多家房产律师事务所。在采访秦兵的过程中记者参观了秦兵房产律师团队位于国贸的办公室。该律所是秦兵团队的北京总部，也是目前全国规模最大的房产专业律所。
秦兵律师官网：http://www.qinbing.com/
  秦兵律师团队——我们只打房产官司！