买卖二手房不能忽视户籍问题
为了孩子上学，小徐购买了一处学区房。与郭老太签订了房屋买卖合同，购买郭老太名下的一处房产，并约定郭老太在房屋过户后15日内将其户口从这套学区房中迁出。但是，现在已经过户两个多月了，小徐隔几天就给老太太打个电话，郭老太始终没有迁出户口。找了海淀区派出所，可是工作人员告知小徐还是得去找郭老太协商。折腾了4个月后，毫无结果，实在是折腾不起了，只好起诉到法院。
开庭当日，郭老太太出庭应诉。法院经审理查明，郭老太将房屋卖给小徐，并约定过户之日起15日内将本人及家人的户口迁出。2014年3月1日，双方已经完成了房屋过户登记。4月16日，小徐将其户口迁入该房屋，直至2014年8月底，郭老太仍未将其及家人的户口迁出。小徐与郭老太签订的房屋买卖合同中约定了户口迁出的期限，如果未能按照约定期限迁出户口，应当按照房屋总价款的5%向小徐支付违约金，逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向小徐支付全部已付款的万分之五的违约金。
但郭老太太认为，首先，违约金过高。其次，郭老太认为即便是她的户口没有迁出，但并未影响小徐户口的迁入，为孩子上学而购房的合同目的已经实现，即便是逾期过户，但并没有造成实际损失。因此不同意小徐的诉讼请求。
法院经审理后认为，小徐起诉具体合同依据，争议的焦点及审理的重点在于郭老太的抗辩意见是否能够成立。合同目的无法实现是法定的合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，并且办理户籍迁出手续，是郭老太作为房屋出卖方的附随义务，所以小徐将户籍迁入所购房屋内的实时不足以免除郭老太逾期迁出户籍的违约责任。至于郭老太提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、郭老太的逾期时间及过错程度、小徐的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。
最终，法院判令郭老太向小徐支付逾期办理户籍迁出违约金8万元。
秦兵房产律师团队律师提示，二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任作出明确约定，以免发生争议后无法保护自己的利益。
由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，因此不能通过法院判决的方式确定卖房人迁出户口的时间。买房人如果希望通过约定卖房人按日支付逾期违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合同确定违约金标准，否则，如果卖房人提出违约金过高的抗辩，法院会根据法律规定予以酌减。
