美国房产流转的那些事
美国时间2014年1月28日，在经过十三个小时的空中飞行之后，作为秦兵房地产律师团队中的五名成员，顺利抵达华盛顿杜勒斯机场，在随后的几天里，五名成员以美国的独立屋、二手房、公寓作为目标，进行了查看房屋、访问专家、严密论证等一系列行为，现根据美国之行的所见所闻所思，针对美国的房地产流转制度提出自己的见解。
一、美国房地产分为以下三个发展阶段：
从殖民地时期至19世纪80年代后期。从美国独立后，及开始通过协商、公开拍卖及议会议价的方式进行土地权利的私有化进程。
19世纪20年代后期至二战。在这个时期，开发规模不断扩大，公共配套设施迅猛发展，从而为居者有其屋打下基础。
二战后至现在。出现了周期性的变化，有跌落，2007年次贷危机使美国的房地产受到重创，但近年来，许多大型企业开始向房地产渗透，开发规模呈明显上升趋势。
二、与国内相比,目前美国房地产流转的以下特点：
法治保护：拥有永久性产权，不受70年限制，同时房产的权利空间涵盖地表、地上和地下。在交易流程中买房人的权利受到严密保护，资金安全会得以保障。不会出现拆迁钉子户、权利得不到保户的情形，风可进，雨可进，国王不能随意进，最原始的愿买愿卖一直延续，很多开发商、建筑商的规划往往因为一户业主的原因而不得不重新修改。
面积的计算方式不同：美国房子面积是以居住面积来计算,也就是说室内可居住面积,车库阳台不计入面积，不会因此而出现纠纷。中国的房屋面积是建筑面积，计算方式往往比较复杂，尤其出现了特有的得房率的说法，这也往往给开发商制造了若干的面积偷手的行为。
中介的房源及所起作用不同：美国的中介房源系统往往是资源共享的。众多的中介将所掌握的房源登入统一系统，同时中介对于房产交易能起到很大作用,比如对于卖方信用的掌握，有无不良记录，这样对于交易的安全就有了保障。中国的中介房源是自有的，对于交易主要是撮合约见，办理过户。
房产税不同：在美国只要拥有房产，就要交税(对于部分业主来讲，往往会选择区位较好的房产，以便于出租)。在国内,目前还没有完全实施房产税。
装修与否不同：在美国，建筑商所出售的房产均属于精装修，房价包含装修内容，作为购房人往往可以直接拎包入住。在国内，不完全是精装修，部分精装修属于开发商规避国家限价政策的措施，房价按照政府的要求进行一房一价，但从装修上又得以实现利润。
佣金或中介费用的支付不同：在美国，佣金由卖方支付，而且如果没有实现合同目的，中介是拿不到佣金的。在国内，中介费由买方支付。
交易中的主体不同：在美国，开发商只拿地，建筑商进行建造和出售，经纪公司和相关协会在房屋交易中会起到重要的作用。
建筑的原材料不同：除了公寓房之外，其他房产为木头所建，相对环保，同时房屋的防烟防火的设施设备十分先进，确保防火安全。
房屋设计及物业管理、物业环境等方面也不同.
三、美国房地产交易买方主要所涉及的费用
律师费、登记费、交易税、房检费、产权调查费、房屋估价费、产权保险费、公证费、勘察费、房管协会费。
四、美国商品房交易流程
准备好存款证明，最好是美国银行的存款账户；准备好护照和身份证明；通过Email等广告查看房屋信息；看房屋现场；到建筑商处登记；签合同，审图纸；对于房屋的装修进行增项（房屋的建设周期通常为4到6个月）；不断的开会，如开工现场会议，屋顶完工会议，封墙会议；内部装修；过户之前的检查、核对图纸、材料检查；选择过户公司；贷款、过户；当天入住。
五、美国二手房流转交易的流程
持护照和签证；申请正式贷款批准信；选区位、看房、选房；买方下offer(单边合同)，进行开价；交纳押金 ；等待卖方是否接受出价，往往三天后，卖方不接受出价，押金退回；买方聘请专业人士房屋检查；可以根据检查结果，如发现问题，与卖方进行再次价格协商，如卖方不同意修复，买方可终止合同；签订正式合同；打款（定金）至产权公司的账户。在经过律师审核后，生效。
产权调查(Title Search)，当买方与卖方签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖方的房子的产权记录，即物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权有没有债务，如欠地产税，物业管理及政府的罚单等。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖方不愿意解决所查出的问题，那么买方就可以中断合同，定金退回给买主。
产权保险，如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险（Title Insurance）,负责买卖双方产权转移和过户手续（closing），其性质为独立于买卖外的保险公司，一旦房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。
房屋验房，如家具该留的留，该搬的搬。
提供第三方账户，在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平，往往禁止定金由买房的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖方违约，买方要求退还定金时，卖方的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。
如果定金是在买方经纪人手里的话，一旦卖方违约，卖方要扣下定金时，买方经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。 所以，定金不能存放在经纪人手中，只能存放在中立的第三者—产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退给买方或被卖方扣下。
产权转移过程，所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买方要把付的房款用银行本票的形式支付给产权公司（不是卖方）。如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。
产权公司会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如：佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖方，所以很多卖方在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。
六、投资形式分析
（1）投资回报相对稳定，不会大起大落。
（2）实现分散投资，应对汇率风险。
（3）介入时机较好，政策环境较优越。
（4）教育模式发达，对于下一代的成长不言而喻。
（5） 全球通用可质押财产。
七、媒体报道
“2013年《投资蓝皮书》发布会暨城镇化与投资研讨会”昨天在中国社科院召开，由该院社科文献出版社与中国建投投资研究院联合推出的《蓝皮书》称，预计今年中国房价总体将趋于稳定，并称投资中国楼市不如去美国买房地产。
蓝皮书认为，预计今年中国房地产市场需求保持小幅增加，房地产开发投资增速继续保持下滑态势，全年增长14%左右，略低于去年。在保持经济平稳增长、加强房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将趋于稳定。
蓝皮书认为，相比之下，2012年美国房地产市场销售和价格双双触底回升，新建房屋平均售价从2011年底的均价26.3万美元升到2012年底的30万美元以上。2013年美国房地产市场仍将延续量价齐升的态势。
蓝皮书称，从中美房地产的形势比较来看，中国楼市上涨的空间有限，且对投资需求有诸多限制，而美国正处于触底回升阶段，按照美国房地产周期的历史情况推断，该上升趋势大致能维持5到7年，有较大的上涨空间，所以投资中国楼市不如去美国买房地产。
八、中国人在美国买房小建议：
（1）语言不通，交流困难，我们对于何时报价、如何签合同，合同权利义务、条款的内涵、定金的支付、产权调查内容、房屋检查报告、过户后房产信息查询方式，这些美国本土经纪公司往往不加以解释，所以尽可能选择华人经纪人，沟通起来比较容易，信任感也强一些。
（2）对于在网上查不到的，信息不透明的房产一定不要出手，以免落入陷阱。
（3）一定要选好区位，区位,区位,还是区位,千万别贪图便宜吃大亏。如学区房，首先升值空间较好，其次租赁起来也比较容易。
（4）在交易过程中一定要看历史售价，我们考察的一套房产，业主以37美元购得的一套房屋，转手出售价为120多万美元。
（5）可以考虑买Foreclosure House和short sale。
（6）高压线和高速公路周围的房子一定不要买。
（7）在二手房的交易过程中，尤其是银行拍卖的房产，一定要进行房屋设施设备的详尽检查，因为对于此类房产，被银行赶出家门的美国人，有时会处于泄愤的原因，对于房屋的设施设备进行破坏。
（8）同样有些房屋存在凶宅的情形。
（9）要格外关注水系统的使用。
时间仓促，错误难免，抛砖引玉，尽请指正，祝大家在新的一年里投资成功，幸福安康！
刘玉庚
二零一四年二月十八日
