最近听到一些反对取消期房预售制度的声音，总结一下不外乎有三种观点：

1、没有预售制度就没办法盖房子

2、没有预售制度就不赚钱

3、没有预售制度房价涨

先说第一个问题，世界上所有国家都采用商品房预售制度吗？

不是，实际上房屋预售本来就不是房地产的主流。大部分发达国家的房地产市场都是以二手房为主，商品房占得份额相对就比较小。商品房销售也不全部搞预售。

比如在美国，大部分州都没有类似的商品房预售管理办法。但是这并不妨碍很多商品房就是预售的。在美国买房，开发商都是一个小区一栋栋房子盖出来。购房人去小区的时候，选的地皮，房型和装修。选好之后签了合同，交了定金，开发商大概用两个月左右的时间就可以像搭乐高一样把房子盖出来。我们律所不少同事都有在美国买开发商的房子的经验，买房子通过美国那边的律师来完成，盖房子的主要资金都是开发商自己承担，几乎不可能出现烂尾问题。我们有时候还挺愿意开发商出事的，因为最不济我可以在美国打官司，说不定还能因此发笔小财。

律所有的同事在日本买房，据说在日本买期房是必须买保险的。就是说如果开发商烂尾，那么就是保险公司负责赔钱。

日本是1952年实施《宅地建筑物交易法》，原则上禁止房地产交易业者出售期房。但是也有例外条件，在完成“期房定金保全措施”的前提下可以搞期房预售。这个措施的具体内容就是在买主和房地产商签订期房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失，保证消费者的定金能够返还。同时，在任何情况下，定金不能超过总房款的20%。

期房预售制度本来就不是一个普遍的制度，甚至可以这么说，全世界大部分国家有期房预售，但是没有期房预售制度。这个话怎么说呢？所谓期房预售，无非就是先卖房子还是先盖房子的问题，甚至可以说，先交钱还是先交货的问题，就这么简单。市场是自由的，有的行业就是先交钱，有的行业就是先交货，甚至有时候两种情况他就是同时出现，管他干什么呢？

在大部分国家，商品房交易都是由律师、银行、保险公司参与完成，开发商几乎没有说从购房人手里拿到全部购房款之后再盖房子的。大部分情况下，这些偶然发生的期房预售，都是在律师与律师之间完成的合同。为了控制风险，除了定金部分给开发商之外，其他的购房款都是中立的第三方监管，最多是根据工程进度逐步放款。开发商拿到100%的购房款，基本都要等到工程完工的时候。

而我国的期房预售制度，往往是在楼盘正负零的时候，就一次性给开发商拿走了。所以我们打算取消的这个中国版本的“期房预售制度”，它本身就非常独特。他是一个开发商风险为 0，银行、施工方、民间借贷、融资机构，最终到购房人承担100风险的制度。这么极端的制度只此一家别无分店。你们再想一想我们现在是一个什么样的司法大环境，这个制度被很多人说成了“必需品”，说的理直气壮、理所应当，这是每天早晨被开发商用重拳锤头才能说出来的。

当然，我说这个话的同时，我知道我们国家的期房预售制度包括什么，同时我也很清楚实践中这些个制度是如何环环相扣，为什么到最终无法执行的。我对我这句话背后的涵义相当了解，但是这件事本身不是一两句话能说的清的，一言以蔽之，目前制度性的防止灾难发生的最好方法是将期房预售制度一笔抹消，而不是“加强监管”。

全世界大部分国家都没有期房预售制度，大部分开发商都是盖好房子才拿到100%购房款，而不是拿到100%购房款的时候房子还没盖好。

更可怕的问题在于，中国的商品房预售制度之下，我们的开发商不仅在盖房子的时候能拿走购房款，同时他还能拿走银行的贷款，以及，他根本就没支付多少施工款。

通常今天的中国的烂尾楼都是恰好盖到封顶，这是什么概念呢？因为施工方是垫资施工，按照进度结算。在施工合同的履行上，也对开发商极其有利。一般楼盘盖到封顶的时候，才结算第二期施工款，这个时候开发商却不付钱了，所以停工大多都是停在封顶。按照目前行业内的惯例，这种盖到封顶的房子，所需要的资金大概是所有工程预算的一半，同时还欠施工企业30%甚至更多的工程款，再加上各种违约金，开发商拿走了100%的购房款，银行贷款，高利贷的同时，还拖欠了80%的施工款。所以一出事，就是响雷一串。

今天那么多人说，没有期房预售制度开发商就盖不了房子了，这句话说错了，应该是没有期房预售制度，开发商就不能空手套白狼了。

说这话的只能是开发商。要不然就是开发商的喉舌。比如任总和董教授。

接下来说说第二个问题，没有期房预售制度就赚不到钱，赚不到钱就没人盖房子。

这纯粹就是胡扯，全世界那么多没有期房预售制度的国家，人家都住草屋？

在我们国家也不存在不预售就不能盖房这个问题。各位如果坐高铁，放眼窗外看一看高铁两边有多少小房子？那些全都是开发商盖的？全都是期房预售？看看浙江乡下那些花样百出的农民自建房，你就知道，就算是自掏腰包盖房子，在今天这个房价之下说不赚钱简直就是逗乐。盖房子砖混500一平米，钢混1500~2000一平米，全中国房价上万的地方有的是，利润空间大的惊人。如果人人都能轻松的拿到商品房五证的话，你就知道商品房预售制度根本没有任何价值。

商品房预售之所以成立，是因为土地财政和权力寻租，给了全国各地的领导、关系户、黑社会、国企负责人一个最好的拿地换钱机会。在《人民的名义》里面，祁同伟、高小琴发家以及出事的山水庄园，导火索大风厂拆迁，以及赵立春家搞的污染环境的饭庄，根本问题都是两个字“拿地”。

有权的人方便“拿地”，就是没钱盖房，所以才需要搞期房预售。而现在出事烂尾的开发商，大部分都是这种中小型开发商，纯粹的关系户。这些所谓的开发商，有卖茶叶发家的，有卖猪肉发家的，有卖狗皮膏药发家的，唯独没有几个是正经做工程、盖房子、画图纸的。

有些房子运气不错，运作成功也发了财了，赚了1个亿，接下来人家就会利用这一个亿，去开发个二十亿、三十亿的项目，资金链条断裂是迟早的事情，可是，谁在乎呢？

在每一次灾难的尽头，只有两个人倒霉，一个是站得最高的人，一个是站在最低的人。

地没了，人跑了，钱都被掏空了。

最后说说第三个问题：没有预售制度房价涨

这句话纯粹转移注意力，偷换概念。预售制度影响的是房地产市场，而房地产市场和房价是两个东西。不管房价是涨是跌，房地产市场都在萎缩，这是一个不争的事实。

过去有几家大企业，在行业内专门做甲方的服务业务，就是自己不做开发商，但是专门干开发商做的事情，从销售、策划、规划、施工、物业做一条龙服务，唯独就是不拿地，只赚服务费。像这样的公司业务已经大规模缩水了。还有就是规划、建筑行业，业务量也在缩水，以至于这几年理工科建筑专业出身的学生找工作都很难。我知道一个原来业务规模有9000多设计师的大企业，到了2016年的时候就只剩下1000多人。

房地产行业的缩水，是正在发生、已经发生，以及将要发生的事情。不信可以看看那几家最大的开发商现在吹什么风？转型做城市服务、高周转、海外地产，说白了就是打算赚一波钱跑路。未来的房地产行业就是淘汰中小型开发商，行业规模削减。据国内某个著名地产商的分析，未来中国房地产的行业集中度，将达到美国的两倍，但是不会超过香港。行业萎缩，可以说既是过去数年市场繁荣的后遗症，同时也包含着政策层面的因素。开发商的利润率也是逐年降低，再也不像过去一样100%是暴利行业。政府用限价、保障性住房配建等方式限制了开发商的利润空间。

房价上涨也好，不涨也好，整个市场规模缩水了，房价再高对开发商来说也没有意义，因为房价提高的速度还没有地价提高的速度快，退出市场，甚至连进入市场的机会都没有了。

但是这些事情都不表示房价就上去了，我觉得我们的开发商太自以为是，以为中国没了这些关系户就没了房子了，以为开发商“盖”了几个楼盘就成了城市的造物主了。作为一个空手套白狼的玩家来说，开发商离开桌子之后市场上仍然能起高楼。

更何况万一我们就不想继续盖高楼了呢？去看看三四五六七八九线城市，房价暴涨之后那些百米高楼，楼间距低的吓人，容积率高的可怕，就现在这个生育率，以后这些房子怎么维护还是个事儿呢？二三十年以后，这些房子七歪八扭的时候，我们现在这些开发商有一个算一个，绝不会把今天赚走的钱吐出来回国修房子。