偷面积。这是一个房地产术语。
就是政府只允许你盖10000平米,你盖了15000平米,多了5000平米没有房产证,所以就“送”给业主。你就偷了5000平米。
这面是偷面积,换一面就变成送面积,这也是一个房地产术语。
各位买房的时候,经常会遇到有所谓赠送面积这一说,送露台、送车位、送地下室这些就不说了,你自己家的房子,也仍然可以送。不久前,我去温州看一个楼盘,开发商用90平米送出四居室。我进了业主的房子一看,屋子里面都是各种错综复杂的隔断,房子两面全是阳台和飘窗。
开发商还教会我一个新名词:拓展。就是业主通过入住后的装修,把设备平台改造成卧室的动作。
你看我不是说你家四居室吗?这里就是给你的四居室,你把这个墙敲掉,然后把放空调的那个平台封起来,你就多了一间屋子不是么?
天上是不会掉馅饼的。
买的不如卖的精,这些所谓赠送其实都不是真送,只是把没有产证这部分面积违规造出来,价格摊到单价里卖给你。比如50平米房本面积送50平米,这房子还是参考周边类似房屋100平米的价格卖,但是稍微便宜一些。开发商一般不会这个房子50平米真的按照50平米卖。那还送什么,直接降价就是了。
饶了这么大的圈子,到底是为啥呢?第一个原因是,开发商不能变更建设项目的规划。
2008年的城乡规划法规定,土地招拍挂必须先按照城市规划确定规划条件,这个规划条件其中就包括建设项目的容积率,这是最核心的参数。我们今天看新闻里常常提到开发商买地有所谓楼面价一说,就是说买地的钱不仅仅是按照土地的大小,更多是要看这宗土地允许该多高的楼,按照盖出来的房本面积来算钱。
第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
因为这样的法律规定,开发商从政府手里拿地,拍地的时候这块地能盖多少平米是固定的。一块1.6容积率的住宅用地,10万平米土地,上面就只能盖16万平米的房子,多一平米也不行。这是拿地的时候和政府签订的土地出让合同里面都约定好的,接下来商品房五证也好,竣工验收也好都要按照这个审批。
第二个原因是,多卖面积就要重新审批,多给政府补交土地出让金,增加成本
如果开发商要变更规划增加面积,也不是不行,但是就要重新去发改委立项,重新申请各项手续,补交土地出让金。这一来一去几千万就没了,并不划算。土地市场和楼市一样也是有波动的,有的时候拿地贵,到了卖的时候房价却没有涨上去。2010年这一年楼市很热,开发商有房价上涨的预期,拿的地普遍价格偏高,到2012年赶上限购,这个房子开卖的时候不一定能卖到更高的价格,里外里计算开发商就亏掉了,就靠多卖面积来弥补。
一边是不能随意变更规划,一边是高价买了地不能轻易降低价格,所以就只能在不增加建筑面积的前提下又增加面积——好矛盾,但是这是完全做得到的。
偷面积主要靠飘窗和阳台。在商品房中计算面积一直有两套标准:《房屋测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》;前者是国家质量技术监督局2000年的国标,后者是住建部的国标,最近一次更新在2014年7月实施,这两套标准计算面积的方法不完全一致。
房屋测量规范一般用于面积测绘,面积计算规范一般用于在建工程造价。前面那套标准已经十六年没有修订过了,上面确定了一些规范主要是 xxx面积算一半面积,xxx不算面积。
这其中最主要的就是:飘窗、阳台、设备平台。
这是一个设备平台,按照房屋的设计图纸,这个平台是用来放空调的。开发商很明显就是让你敲掉右手边的墙,然后把前面封闭起来,这就是一个房间。照片没拍到的这一侧大概只有20公分宽,是房产证上的一个房间。如果“依法入住”,那你就得买一张15公分宽的床才能当卧室用了。
这是四居室的其中一室,左右两边都是承重墙。开发商设计的飘窗是用薄板做的,现在看着是飘窗,里面都是空心的,你入住以后你可以拆掉。不拆的话这个房间做个婴儿房勉勉强强。
既然早晚都要拆掉,那为什么不直接拆掉?因为直接拆掉的话,就和图纸不一致了不是吗?这里我说的图纸,是建设工程规划许可证的附图。这个图一旦审批盖章,在商品房竣工的时候,就要和图纸进行核对方能验收。要是一开始就拆掉,验收就不能通过了。
这个过程中规划部门至少审批了两次,一次是审批设计图纸,盖了章,一次是规划验收,又盖了章。这两个章可以说是一章千金。
由于开发商自己不能“变更规划”,所以就只能业主入住后自己去变更,同理那所谓LOFT一层变两层也是这个道理,地下室盖室内游泳池也是这个道理,无一例外不是钻了审批的空子。为了过验收,我还见过先把草坪弄成道路通过消防验收,再把道路弄成草坪做绿化验收的。
违法的事情开发商不肯做,自然就落到业主头上。业主要自己去封阳台,拆飘窗,封设备隔间。这样一看,开发商增加了面积,业主得到了实惠?
业主有什么损失?业主的所谓实惠,就是多出来的面积如果和房本这么大面积的房子比,总价会略便宜一些。毕竟有证没证成本不一样,开发商也知趣给业主一点点优惠来促销。以后业主卖这个房子,他也可以说别看我房本面积小,我这个房子实际面积可大。
但是这世界原本就没有真的便宜,开发商得了所有的好处,几乎没有任何风险,那么就一定有人来承担风险。2012年南京市秦淮区某著名项目拆迁,我的客户家里的客厅上来就被政府的钩机直接干掉了——他们家是顶楼,买房子的时候房本面积50实际面积70多,业主还以为买到了便宜房子。评估价自然是按照房本面积走。只好请律师打官司。
2014年北京海淀某著名别墅拆违,卖方宣传的买房送露台最后都成了违建。毕竟业主拿不出建设工程规划许可证,图纸这里就不是封起来的。被拆违的同时房产也被冻结,不得买卖也不得抵押。业主们也是不得不起诉。
2015年浙江某小区因为外立面大规模装修施工,遭到城管部门严格制止,所有开发商承诺送的面积最后都没“落地”,业主的卧室不能封闭变成“烂尾楼”。
2011年由于偷面积没有设备平台,某业主把空调室外机悬挂在外立面上发生高空坠物事故,砸坏了楼下停的一辆奔驰轿车,赔偿了四十多万。
2013年某别墅送游泳池(由防潮层改造)被举报,开发商被处罚到现在也不能办理产权证。
这些还只是偷面积送面积给业主带来的显性风险。偷面积还会带来隐性风险:
第一是真实的容积率和宣传(规划)的容积率不一致,必然比规划容积率大。比如规划这个小区是10000人住,实际上偷完以后就成了15000人住。总之小区容积率就变大了,必然变得更加拥挤。面积好偷,但是配套不能随着偷来的面积一起水涨船高。1000户用的水、电、燃气、电视网络、车位、物业、公共面积、电梯、物业服务,让1500人来分享,必然会出各种麻烦。最直观的后果就是没地儿停车,电梯故障,网速变慢,暖气不热,停水停电。
第二是房子的安全性可能出问题。 现在做设计图纸都是优化出来的,设计人员用电脑做图纸,结构一调整,符合国标,就是绿色,不符合,就是红色。优化人员就是在电脑上减钢筋,减一根,绿的,再减一根,红的。总之就是弄到将将够标准就好。
开发商先设计,再优化,施工再偷工减料,混凝土弄点海沙,钢筋瘦个身,最后再让业主去拓展,拓展的时候就要在房子上增重。我们认为这个环节不出事,那个环节不出事,但是每个环节都这样一搞,乘法叠加会不会出事?我去请教一些专业人员,他们大部分说不会,也有小部分说会。到底会不会其实谁也很难知道。毕竟我们90年代开发商才崛起,也就是说这些房子现在年纪大的也才20年房龄,离设计使用寿命还远得很。最早要验证这些商品房是否坚固可靠,至少要再等5到10年。
现在所有的专家的理论都没有经过实践的检验,一定是等楼倒了才会有经验,而到目前为止我们广泛知道的就只有莲花河畔景苑,他目前被确定的倒楼原因是施工方愚蠢。但是楼没倒盖裂了盖歪了盖成危房了,我可是知道很多很多。
莲花河畔景苑说倒就倒了。很多房地产圈的人,甲方,施工方,监理方,设计方,都说房子质量没有问题,是个案,不会出事。他们里面有一半人很坚定的说我们的房子都很牢固,有一半人则常常说现在的房子质量不行,到底行不行也不知道该听谁的。
从制度上,我认为不要高估了中国企业的良心和素质,不要高估了中国法律对开发商的处罚程度和威慑力。劣币驱逐良币已经是制度问题,出不出事全靠天意。
今天我们买房只能看到房价,看到房价一直涨,大家就对房子很满意,假设有不满一想到房价涨了,也就没有怨气了。今天我们也相信政府,70年的土地使用年限,设计寿命50年,实际寿命中国特色一下,可能就30年。但是,幸运的是政府一定会拯救业主,因为要不了三十年,说不定政府就来拆迁了。一套就可以变两套了!买50平米送50平米,拆迁了还是100平米!