因为现在很多烂尾楼都要通过破产程序解决，如果你在进入程序之前起诉解除合同，就有一定的风险导致你拿不到房子，也拿不到钱。

一般我们买住宅，首付是30%，贷款70%。

按照司法解释，解除购房合同的同时可以解除银行贷款合同。

从常理上说，一个房子长期停工，起诉解除合同，不可能不请求解除贷款合同，比如一个房子买的时候100万，30万首付70万贷款，而开发商已经没钱了，起诉要求开发商退房退100万，这100万也不能执行，所以很正常的思路就是起诉30万退，70万不还——这个官司能否实现这个效果我们先放到一边。

由于开发商既没钱，又不能盖房子，所以就算这个退房诉讼打完了，也执行不了，要么有接盘侠出现（天津光耀），要么就是破重或者清算，要么就那么一直烂着，还有就是执行程序走到底。

随着时间推移，出现破重和清算的概率是个大概率，但是也带来一个问题，就是一旦破重之后，认定优先权。

按照法律规定支付全部或者大部分购房款的小业主有优先权。

问题是大部分怎么定比例：通常会认为这个比例是50%，或者起码要接近50%。

而住宅的首付比例刚好30%，所以如果你已经退房了，那么就会导致法院、管理人讲两种观点：

1、你退房了，付款比例只有30%，不到50%，你没有优先权。

2、你退房了，购房合同解除你不再是购房人了，所以你没有优先权。

我们在实践中，虽然也在一些案件里做到了和上述两种观点相反的实践成果，但是这个成果未必是可以100%复制的，所以我就给你讲，烂尾楼，尤其是住宅，上来就退房，是有风险的。

而这个风险是烂尾楼案件中最大的风险：钱房两空。

当然，这个方案也有相应的好处：

好处1、早退房就早腾出放票。

好处2、有可能彻底停掉贷款。

所以这个退房的思路，就是在你不打算要回首付的情况下可以考虑。

如果你是想要回首付，那么这个方案就要寄希望于运气：

好处3、如果你起诉的早，有可能和解，开发商为了避免出现败诉判决，只给少数人退房退款。

实践中，这种情况普遍发生，但是对时机的要求很高，如果已经停工很久了才起诉，停工本身已经代表开发商资金链断裂，可以说基本已经错过了退房窗口期。

总之，住宅退房是个可行的方案之一，但是可行性是比较低的。业主之所以想退房，无非就是不想花时间精力和其他业主联合维权——烂尾楼案件你逃避和其他业主组织起来集体维权是不切实际的想法。