写个攻略吧，普通人视角。就是假设我不是律师，我买到了烂尾楼，我该怎么办？
大致上我们分成3个阶段，2条路线。
我能想到的第一件事，就是要冷静下来，先注意安抚家人。不要指责当时打定主意买房的那个人，如果这个人恰好是自己，也不要有什么心理负担，从现在开始，到咱们把房子盖好，起码要一年以上，所以早点做家人工作让大家都面对之后要长期维权的现实，保证家庭内部的和谐是我们要做的第一步。
第二步，就是开始找购房合同，翻转账记录，打银行流水，把和自己有关的事实整理出来。
我们要搞清楚下列事实：
1、楼盘是不是真的烂尾了？
2、网签备案做没做？
3、交了多少钱了？定金、首付、全款？
4、房价是涨了还是跌了？
这些问题都是和我们自己有关的，不需要依靠其他邻居，也不需要依靠政府、法院、开发商，都是涉及到自身利益的事情。
大概五六年前，我们做烂尾楼案子，经常遇到业主把这个问题摆在第一位，甚至业主群有一种风气，就是不允许提到“烂尾”二字。有一些业主坚定地说，我们的楼盘没有烂尾，只是延期交房。
不承认自己烂尾，可能是一种精神按摩，自我安慰，互相安慰。但是这种想法有一个基本的观点：停工 ≠ 烂尾。
停工不是必然等于烂尾。有各种原因导致的停工，包括疫情导致的、规划问题导致的、消防问题导致的、政策原因导致的、股权纠纷导致的。只有资金链断裂导致的停工我们才认为是烂尾。
我们的目标是楼盘的复工，所以根本就是解决掉停工的原因。烂尾，就是资金链断裂的停工，说到底就是要解决钱的问题：要么欠的钱不还，要么找到钱去还钱，要么两个要素同时具备。
而其他因素导致的停工，需要的是排除相应的因素，比如疫情导致的停工，只要等疫情结束自然就可以复工，规划问题导致的停工，设法被“行政处罚”或者“拆掉违建”就能解决，我们只要想办法促成这个事情就好了。
那么我们怎么判断我们的房子是不是资金链断裂呢？作为普通人，比较简单的做法就是开车去工地一趟，找到现场的工人：完全停工的项目，施工方一般也会安排一两个人看守工地。找到工地和工人打听一下，因为什么原因停工了（工程进度缓慢），大致上就可以知道烂尾的原因。
房地产项目的开发周期通常有三年，根据我们买房的时间不同，越接近烂尾的时候买入的房子，越有可能基于开发商的原因不能正常做网签和备案。
网签和备案会影响到我们之后的决策，就是我能不能果断的放弃这个房子，或者我是不是需要比其他有网签备案的业主加倍的努力。我该不该“补”购房款进去。
和上面的问题是一样的，就是如果我交的钱很少，考虑到未来维权的成本和市场因素（房价有可能下跌），果断的放弃首付去买其他房子也不是不可以的。
如果我，交了5万定金，房子烂尾了，我还没有把首付交进去。这个5万我可能就果断不要了。
如果我已经交了50万、100万、150万了，那么总有一个数字是我没办法放弃的，就要继续维权。这个不仅仅看绝对值，也要看相对值，就是我们交给开发商的钱，占总房款的比例。
几乎每个家庭面对的第一个问题，都是要不要退房，还是熬着想办法拿房子。而就目前全国这么多烂尾楼客户的最终决策来看，大部分情况下都是选择要房子，极少数人会冒险退房。
这个对指导我们退房有一定的帮助，买到烂尾楼，房价的变化无非三种情况：
买房时房价便宜，现在涨了很多。
买房时房价很贵，现在降了。
还有就是没涨没跌。
因为在买到烂尾楼的时候，退房与否是个重要的考量因素，就不得不把房价计算进去。一般来讲，买的时候便宜，现在贵了，我们就倾向于要房，反之，我们就倾向于退房。
因为在烂尾楼案件中，大多数情况下要房都比退房更安全。我举一个极端的例子，我们在某个楼盘有四百多个客户，他们有一部分人是有首付贷，同时，这个区域的房价暴跌，是原来的1/3。所以刚开始维权的时候，就有不少人主动询问是否可以退房，我们就如实陈述了相应的风险。如果纯粹做数学题，退房是比要房更合适的，即便是会承担一些风险。
到了实质维权阶段，大部分想要退房的人最终都选择不再冒险退房，而是跟着大部队要房子。因为普通人有时候心理上更倾向于“一块钱也不损失”的稳妥方案，即便拿到一个房价跌了很多的房子，也比损失一些首付停掉银行贷款买其他房子从情感上更能接受。
自己的问题搞得差不多了，想好了要不要放弃这个房子，如果不能忍痛止损，不拿到这套房子这辈子就完蛋了，那还犹豫什么，想办法收房！有时候就算退房，也是一起把房子盖起来以后，再退才比较稳妥，因为可以稳定的化解掉执行难问题。
无论如何，到了这个阶段，你会发现这个案子已经不是自己一个人的事情。
在做出决定之后，第一步就开始找组织吧。
烂尾楼是个群体性案件，和我们买到一个楼盘的受害者邻居们成百上千，想要依靠个人的力量是不行的，必须借助其他人的力量，才能逃出生天。
这个时候我们就解决下列问题：
1、业主群在哪里，有多少人？
2、业主群有哪些和烂尾楼有关的信息？
3、业主代表有没有，业主代表做了哪些工作，业主代表打算如何带领大家脱困？
最好的找到组织的办法，就是去售楼处。因为我们通常能收到消息的时候，也是其他业主收到消息的时候，前后脚差不了几天一个月的，着急的业主一定会想着跑到工地、售楼处看看，开发商的售楼处一般就在工地，工地正常也不让人随便进，所以这时候去售楼处，就大概率遇到和自己一样情况的邻居。
你没有进业主群，邻居可能在里面，多去几次，可能就能加入不止一个业主群。
用发展的眼光看问题，一个烂尾楼从出事，到最后复工问题解决，整个维权周期大致上就是一个爬山的过程，前半段上山，情况不明朗，不知道什么时候到山顶，后半段下山，基本大局已定，要么确定有房子，要么确定有钱，无非是啥时候拿钱入住的问题。
在我们刚进入业主群的时候，通常是大家还在山脚下，迷茫的时候。
这个时候业主就跟上山探险的登山队一样，是自由结组的，也是我们认识邻居的好时候。这个阶段得到的信息，真假都有，难以甄别，我们的最好策略就是“多认识人”“多了解情况”，这个阶段最重要的事情就是要么加入某个团队，要么自己组织个团队。
我的策略是，谁给我的情报最多，我就跟着谁走。哪边人最多，我就跟着谁走。
信息一般都有什么呢？信息大致上可以分成两类，一类是开发商的信息，一类是政府的信息。
烂尾楼维权的初期，普通人要么去找开发商讨说法，要么去政府寻求救济，这个阶段还不会出现法院。开发商这边的信息，通常来讲，事实部分可以参考，开发商给出的说法，不能当真。
比如，开发商说，大家别急，今年年底交房，我们没事，只是我们和总包有纠纷，只要我们把总包换掉就可以复工（泰禾就是这个说法）。这里面唯一真实的信息是年底之前交不了房，开发商的所有信息都是让我们等。
政府这边的消息，最有用的单位就是房管住建部门，全国各地都是这个单位负责商品房预售（许可证的发放）、施工（许可证的发放）、预售资金的监管（审批）。所以当出现烂尾楼之后，这个部门也是一个最主要的情报来源，因为如果烂尾楼能复工，通常他们也会参与，甚至是最主要的办事部门。
政府在烂尾楼中扮演什么角色呢？
有的人主张，政府承担最大的责任，要强调政府因为监管不力所以有责任，它导致什么后果：政府出钱盖房子，有关人员坐牢。而实际上，政府的责任并不足以导致政府出钱和有关人员坐牢，多数时候只是我们一厢情愿。
政府在之后的过程中的角色，更像是一个“协调人”“策划人”，他的作用是可以协调银行、政府、法院、各个职能部门互相配合，你如果一厢情愿的要他出钱是没有意义的。
在这个阶段，一定会有人比我们先找到政府，那么政府就会去了解一些情况，也会找开发商，所以政府会给我们一些反馈，流入业主群，这些信息就相对更真实一些，比如：监管资金还剩多少，复工还缺多少，开发商对外欠多少，施工方和开发商的纠纷是什么情况，这些都有利于我们下一步整个业主群体的决策，是等，还是打。
业主群另外一个重要的信息，就是业主群的业主代表，咱们也可以说是意见领袖，也可以说是积极业主。为了避免维权的时候被和谐，每个人都有自己的策略，有的人不愿意让别人知道自己是代表，怕警察打电话，有的人就很直接。
如果我们搞不清楚谁是业代，那么通常我们就可以观察，谁发言最积极，都是“带动别人”的，类似于喊口号，或者分析情况，信息最多，有引导大家（类似于狼人杀带节奏）。或者谁是群主，一般就能问到具体是谁在带领大家。
我们为什么要搞清楚谁是带头人呢？因为，跟一个好领导是特别重要的事情。如果没有靠谱的领导，就不得不自己做领导。我们的最终目标是把房子盖好，如果能躺平，躺平也不坏的。
判断一个人靠谱与否，我主要看以下几方面：
第一，这个人是否理性。
第二，这个人是否勇敢。
第三，这个人是否有行动力。
第四，这个人是否听得进别人的意见。
第五，这个人的人品如何。
能买的起同一个楼盘的房子的，通常来讲大家所处的社会阶层不会差距太大。这时候咱们是为了房子考虑问题，通常来讲，文化程度越高，时间越多，被“中国特色”影响越小的人，越适合带领我们把房子该起来。
什么叫文化程度高？就是不能是小学毕业，起码大学生起步。
什么叫时间多？就不能是个高三学生，最好是家庭主妇、记者作家什么的。
什么是被“中国特色”影响小？就是不能是体制内的在职公务员，尤其是干到快（已经）退休的那种，这种邻居很容易妥协。
经过了前两个阶段，我们搞清楚了自己的问题，也进了业主群，现在就是作出最重要决定的时候：要不要站出来带领大家。作为业主，我们应该怎么做？作为业代，我们如何带领大家？
当有一群人正在努力盖房子的时候，我们去再拉一个团队的作用，可能就是让大伙分散了力量，所以不到万不得已，最好的策略其实就是躺平，跟着业代去维权。
如果我很忙，我就在群里，偶尔关注一下消息和进度，要一个业代的电话，私底下可以交流交流。隔个几个月，请业代吃顿饭，如果有条件，可以赞助业代一些人力物力资材，毕竟业代成功了我就成功了，我搭个便车混到一套房子，风险和精力都是人家付出，我一定要表达我的心意。
每个人自己的条件和情况都不同，有可能我只要两天不上班，我们全家要饿肚子，有可能我在机关工作，维权活动我没办法参加（领导会找我谈话），所以当业主代表其实并非常规选择：一个数千人的小区，业代也只有那么几个，可见大概率我是要“搭便车”的。
既然搭便车，也有搭便车的规矩：首先是要学会不唱反调。
我们讲买到烂尾楼是个烦心事，一群人里，有素质高的人，也有素质低的人。素质低的人，会把他自己买到烂尾楼的委屈，发泄到离自己最近的人身上，最典型、且恶心人的做法，就是阴阳怪气的在群里公开批评和指责业主代表。
外斗不行，内斗一流。群里搞接龙给12345打电话的时候，他不打，群里说一起去住建局，他不去，群里说开个腾讯会议，他不参加。但是他一闲下来，就在群里打一段字：“我们已经被开发商坑了一次了，我们又被你们坑了一次！停工都半年了，你们搞成什么了？”
闲的时候骂人，交钱的时候也要骂人。业代在群里筹集维权经费，就触到他的逆鳞。还有什么时候他要折腾呢？就是让他出力，他就不出。他会讲这么几句话：
“我就在家躺着，看着你们折腾，反正你们弄成了，我也有房。”
这一章节讲的就是“怎么安安静静的搭业主代表的便车”，我做个普通人，支持业主代表的行动，好一点我就行动上支持（让去哪儿去哪儿，让发什么材料发什么材料），经济上支持（目前我见过业主集资最多的就是深圳的一个案子，一家交了十万的维权经费，还有一个浙江台州的一家一万，其他的大部分项目也就几百块钱，和房子一笔都不能算钱）。平庸一点，我就在群里偶尔接个龙、点个赞、鼓个掌，说句业代辛苦了。
但是把“搭便车”这个约定俗成的事情直接讲出来发到群里，只有一个效果，就是让带领大家的人崩溃。业主代表看到“你们干我躺着”，就会第一时间联想到其他人也会看到这句话，以至于之前支持他们行动的人，之后一起躺着不再支持。本来就是一小群人带动一大群人的项目，外敌当前，还要每天安抚自己人的情绪，拖着大家走，现在可好了，一句丧气话就干掉一大群站着的人。
“躺平”也有躺平的三六九等，做不了那个最好的，也不能做这个最差的。
电影乱世佳人里，有这样一幕：
郝思嘉站在一群兵败如山倒的人群里，茫然四顾，乱成一团。
当我们面对一个最差的局面，钱已经交了，贷款也在还了，楼盘停工了，找到业主群，进去看到一片惨像，哀鸿遍野，孕妇临产、伤兵满营、群龙无首、也等不到任何救世主的时候，你就知道“天将降大任于斯人也”，硬着头皮上吧。
其实也没什么难的，我们梳理一下，只需要解决四个问题：
1、团结群众，取得支持。
2、联系领导，搜集信息。
3、根据情报，整理方案。
4、带领大家，执行方案。
买到烂尾楼，可能很多时候我们都在“等”，开发商政府给了好消息要等，打官司立案要等，复工施工要等，行动其实是少数，等待是大多数。但是我们不能不明不白的等，因为我们如果抱着合同回家睡觉，就无法避免出了各种“幺蛾子”我们还不知道，没有及时去行动。
我们已经复工的一个楼盘，业主委托的时候，是因为等到了法院拍卖调了他们唯一剩下的一块没卖的房子，最后虽然房子盖起来了，但是每个业主都加了钱。
为了避免这种情况发生的时候我们束手无策，甚至毫不知情，平时在业主群，就要定期的给业主们开会。业主代表的一项主要工作，就是要告诉大家放弃等待，因为等待往往烂尾楼最大的敌人。我们最怕的是什么，是房子十年二十年的烂下去，要知道今天凡是烂尾十年二十年还没盖好的，这些业主也并非没有维权。
更具体一些，比如通常第一步，我们要做一个工作，就是告诉大家，烂尾楼维权不用等交房时间。
这是几乎所有业主代表的第一个共同问题，我的交房时间是今年年底，那我是不是要等到年底再行动？这个时候我就会反问一句：开发商资金链断裂，一定是外债所迫，那么债主们会不会等交房时间再讨债？聪明的业主代表往往马上就明白了。
我们说个很具体的标准，监管账户还剩下多少钱？领导就可以给出三种答复：“有钱”“有5000万”“有5000万但是还差2000万的资金缺口”
我们可以根据我们得到情报的有效性，来反过来测算我们和解决方案的差距。我们就知道目前政府多大程度上能帮到我们。烂尾楼是一道题，解题的前提是知道题目，如果连题目都搞不清楚，就更别指望能把题目解出来。
碍于情况所限，有时候我们不能保证自己总在最有力的位置，就是可能这些信息要依靠其他业主，但是我们要解决的第一个问题，说到底还是我们代表了多少人，就是哪怕什么都不知道，但是因为我们无法被绕开，那么这些信息就迟早会全方位的给到我们，帮助我们决策。
19年的时候，我和冯苏言律师携带了几百份授权书参加一次政府法院组织的会议，领导坐在台上，每隔几分钟就走过来和我和冯律师打招呼，并不是因为他们多重视从远道而来的律师，而是这次会议上我和冯律师代表的几百位客户的决定会导致整个项目截然不同的后果。
前期我们需要掌握的信息，最重要的就是“资”和“债”。
所谓资，就是钱和房子，再具体一些，就是监管账户和没卖的房子（土地、商铺、车位等等），法律术语叫剩余货值。
一般来讲，烂尾楼，就是有钱是一种办法，有房是一种办法，没钱没房是一种办法。
如果有钱，我们只要保证这个钱不继续流失。如果没有钱，或者钱完全不够，就只能找钱，而找钱无非就是要么“卖房”（引入接盘侠本质也是卖房换钱），要么我们自己添钱盖房子，或者干脆大家一起退房（破产清算），把首付款拿回来。
光解决钱有时候还不能直接复工，因为通常烂尾楼开发商还有一屁股外债，这些外债迟早会掏空项目，要么折腾走现在剩下的钱，要么就是把现在剩下的没卖的房子拿去抵债，这显然都对复工不利，所以我们最好也要知道主要的债权人是谁，除了开发商，这些债权人对我们（购房人）来说，其实是维权中最大的对手。
有钱，也不等于复工，因为钱还要安全的到施工方手里，最终能做到竣工交房。我们退一万步说，很多购房人（业代）都会想到从业主那里筹钱自救，却少有成功案例，就是因为没办法保证钱能安全的到达施工方，也无法解决钱给了施工方施工方不会盖到一半停工继续要钱。
所以我们既要解决钱，又要解决一个风险，就是要稳。烂尾楼，快不是最重要的，最重要的是稳，是最好一次维权把房子盖好，两次我就没有力气了。
我们可以基本把“策略”分成两部分，一部分是这个数学题，一部分是物理题。什么是数学题，就是一个“等号”，等号是我们有多少钱，等号右边是我们要花多少钱。
比如一个烂尾楼，复工复建的资金缺口是6000万，总包说房子竣工到手6000万可以垫资复工，监管账户有4000万，现在就差2000万，项目现在有200套房子没卖被抵押给银行。那么数学上只要把这两百套房子卖的钱算出来，大于2000万，这个数学题就成立了。反推出来我们下一步要想办法解决这个银行“抵押”。数学上把账算清楚了，接下来就是物理问题：排除障碍。
如果给我一把枪，我把债主一枪打死，开发商不用还钱了，抵押解了，房子一卖，楼盘复工了，我被带走了。
物理上排除妨碍，有些过于魔幻，这时候就要换一个武器，比如把枪换成判决书。在我们这个魔幻的游戏里面，你会遇到很魔幻的事情，比如，银行不愿意解抵押，但是在有法院判决裁定的情况下，他又无所谓会亏损。
你会发现，债主们是很好玩的，在你什么也不做的时候，他们就去打剩余货值的主意，但是当你开始行动的时候，他又可以不在乎钱：银行的领导关注的是自身的风险，你让他盖章解抵押他可能不愿因，因为这样他就要担风险，但是如果法院判决作出之后，他就可以把判决书当成不承担责任的借口，平时一口咬定不允许的事情，他也毫无问题。
在我们维权的过程中，会面对各种各样的障碍，我们内部的障碍，比如在群里乱开枪的邻居，我们外部的障碍，比如远在1000公里外的法院的执行，我们上面的障碍，比如专班领导们接到市里商务局的电话，说这个开发商不能死，必须活着，还得“让他多少赚一点”，来自老天爷的障碍，比如一场疫情，让我们失业下岗，楼盘复工也遥遥无期。
要知道，今天你即将面对的所有问题，在几百上千个案件中，我们已经全部都遇到过了，目前为止大部分问题最终也不是不能解决的。不管有多少问题，只要群众团结，方向正确，无非就是随机应变、努力坚持。
我可以考不上清华，但是我不能不参加高考，我可以赢不了比赛，但是我不能下场，这个时候要借用郝思嘉的一句名言：
写到最后，写一下注意事项。
1、不可以违法信访，包括示威游行、堵门堵路、拉横幅喊口号，政府部门有电话、邮箱，你也可以直接去，合法的反应问题的渠道是敞开的。但是组织这些活动想引起领导的重视，在组织的过程中就会涉嫌“扰乱社会秩序”，如果不是警察宽容，三年以下有期徒刑是真的存在的。
2、不可以和公职人员发生肢体冲突。把开发商的老总打到骨折，是故意伤人，把他堵在楼里关他三天，是绑架，把警察的手挠一个小口子，就是袭警，虽然后者看似微不足道，但是确是维权中业主锒铛入狱的第二常见情况，一定要避免。
3、面对保安的时候，可以聘请保镖。开发商之所以看上去很牛，无非就是他知道聘请安保公司，提供一天每人一二百的安保服务，这些安保公司同样也可以被业主聘请，大家各自负担一个保安，业主群里几百人能把开发商的保安吓得尿裤子。但是如果自己肉身闹革命，在售楼处被保安动手打也不奇怪，我们说，君子不利于危墙之下，如果对面人多，最好的做法就是立刻跑路。
孙子兵法有云，十则围之，五则攻之，倍则战之，敌则能分之，少则能守之。这里要调整一下细节，就是要注意，不是十则揍之，也不是少则守之，应该是少则溜之。
4、能团结的时候尽量团结，大局未定的时候，不要率先攻击自己人。大家都是购房人，可能只是对维权看法不同，路线不同，不要上来就扣大帽子认定某人是开发商的内奸卧底和叛徒，而是主动沟通、慢慢观察。
5、少打字，多开会。业主群里面最大的问题就是聊天刷屏，每个人发表观点的时候都认为自己打的字被所有人看到，而实际上每个人都只能在打开微信的时候看到最近的几条消息。所以你以为你发了一个消息@所有人，就等于所有人都看到这个消息是不现实的。但是多开会有助于我们团结大家，虽然依然会有人不来开会，但是不开会的人知道开过会而他没有参加，他在舆论层面就缺乏合法性。这就避免了群体行动中群龙无首、议而不决的局面，开会定了的事情，不管平时怎么提意见，都是开会定了的事情。
6、在群里说话打字一定要慎重，因为群里明面上500人，实际上是502、503人。光靠查身份证看购房合同是没有意义的。
7、没事不要乱骂政府。房子已经烂尾了，要把房子盖起来。一般来讲，和你对接的领导，和当年开发商开发批地的领导，不是同一个人，甚至不是同一届人，同一个单位的人。代表政府来治理烂尾楼的人，不管是法院的，还是住建局的，和我们一样也只是一个普通人，如果不是上级指示、工作职责所在，他是万万不想管咱们的。
我经常看到业主群有人动不动就指名带姓的说“张狗”“李狗”，把自己买到烂尾楼，对社会的愤怒转嫁到我们面对的一个（潜在的）帮我们解决问题的人身上，不但不利于我们住上房子，对我们内部的关系也不利。今天骂政府，明天骂业代，没住上房子骂，住上房子也会骂。
保留适当的愤怒，但是也要知道自己的愤怒的意义，如果愤怒不能提高我们的作战能力，还会给我们带来消极因素，那我们就应该对愤怒（的言论）加以限制：要骂就骂开发商，开发商从老板到销售。基本没有那个烂尾楼依靠开发商盖起来，讨好、吹捧开发商的基本都是内奸卧底和叛徒。
非常时期，一定要有非常手段，如果自由的言论不能让我们住上房子，该踢人就得踢人。
