在这种情况下，哪一方更应该受到照顾呢？

#1

楼盘必须要复工，所以无论通过哪条途径盖房子，最后还是要给施工方钱。小业主有可能操作不当：比如一直不走法律途径，坐以待毙，钱房两空，楼盘剩余货值被抵债，蒙受重大损失。

有的小业主集资自救，但是钱给了施工方，房子却没有盖下去，施工方说这些钱只能抵掉过去的债。还有的项目房子盖起来被法院查封了，最后没到业主手里。也有烂尾楼烂了20年的。

施工方有现成的组织，总是可以有效地保护自己，小业主在没有建立组织的情况下，或者即便组织起来了，依然是个松散群体，要么不团结，要么没方向，要么不团结加没方向。

有的开发商说，烂尾楼可以把施工方清场，换总包。实际上，想把施工方“清场”，一般都是烂尾开发商用来安抚小业主的话术。“我们和总包有纠纷”“我们正在换新的总包”。开发商把自己的责任全部推倒施工方身上，转移业主的注意力。真实的情况是，只要他钱到位，两个礼拜就可以盖一层。

#2

在烂尾楼里，唯有业主是没有过错的。其他各方，开发商不用说了，银行、政府没有进行预售资金监管，施工方没有专款专用，都是烂尾楼发生的原因。这里面只要一个环节不出问题都不至于烂尾，烂尾是各方的合力——现在的房价可以轻轻松松覆盖掉盖房子的成本，而业主的购房款够把房子盖起来好几遍的。

施工方具体有什么问题呢？

按照法律规定，预售资金要“专款专用”，细节全国各地规定不尽相同，但是基本原则就是小业主买房的钱，要主要用于楼盘的工程建设，所以这个钱一般不是直接给开发商，而是从监管账户直接到施工方手里。

开发商要打这个预收款的念头，怎么操作：让施工方先把钱领出来，然后再打到开发商指定的账户。

我第一次遇到这个问题，就是一个全国性的烂尾楼盘：光耀案。

在光耀的某个烂尾楼项目中，施工方起诉开发商要施工款，其中他主张的一个天文数字，就来自于监管账户，施工方已经提走的资金。这笔钱并没有留在施工方手里用于工程建设，而是被施工方按照开发商的要求打给了开发商投资的项目，这样就让预售资金监管制度形同虚设了。

#3

从法律上说，在烂尾楼案件中，小业主的优先受偿权是优先于施工方的，在第一顺位，施工方排在第二位。从实践操作说，施工方的“违约金”、“滞纳金”甚至之前的工程欠款几乎不可能和购房本金一样100%清偿，但是这不意味着施工方比业主更倒霉。只要不把楼盘盖到竣工，楼盘就是烂尾楼施工方手里的人质，无论你是业主还是银行，是战投还是政府，你都绕不开这个施工方，不是说清退就清退的。

无论破产还是直接重组，过去的烂尾楼案例中极少有换掉总包的。有的烂尾开发商和总包实际上就是一家，开发商作为搅屎棍还可以利用总包继续在烂尾项目中捞钱。

#4

从数量级来说，在开发商、银行、政府、施工方、小业主各方来讲，只有小业主是承担100%的损失。一个楼盘如果有10万平米，一平米能卖2万，总货值20亿。

土地出让金等税费40%~60%大概是10个亿左右，是政府已经拿走大头的，欠的一些税费罚款损失也就损失了，到手里的钱基本不会再吐出来，是最安全的。

银行放贷可能收不回来，但是贷款也不可能和整个项目的总货值匹配，如果一平米卖到2万，那么银行的贷款不太可能达到20亿的规模。而如果操作得当，通过执行程序，还能“先到先得”。

大部分烂尾楼，小业主的购房款乘以总人数，就是整个项目最大的债权人（不把开发商母公司的债务算进来的话）。这些业主里面有着相当比例的刚需人群，在楼盘烂尾的时候还需要承担银行的按揭贷款，同时又得租房子，并不是你有点钱，吃口西虹市炒蛋，这一天就过去了，你得交房租、还贷款，每个月收入都可能是负数。

前几年有砖家说要“六个钱包”，从卖地、贷款到盖房子，谁都是最大化自己利益去捞钱，层层扒皮马太效应，羊毛出在谁身上？你把一个小区小业主受害者的人数直接乘以6，就是烂尾楼的原罪。

至于施工方，只是房地产一个环节，业主在最下游，施工方就在业主的上游：捞一票、跑不了的上游，和业主一样是最惨的两家之一。要知道今天的建安成本一平米1500~3000块，10万平米也不过就是两三个亿的水平，这和业主的损失比起来算什么呢？